Jste rádi, pokud je vaše konání hodnoceno? Ať již odpovíte jakkoli, pokud máte bankovní úvěr, pak jste hodnoceni neustále, ať se vám to líbí, nebo ne. Banka neplní úlohu Velkého bratra, spíše dohlížitele nad vlastními obchody.
V době pokračující nelehké ekonomické situace je to pro ní obzvláště zásadní věc. Vlastně i pro všechny, kteří jí své peníze svěřují. Bude-li se chovat nezodpovědně, ohrozí vaše vklady.
Ostatně probíhající (možná dohasínající) krize byla zapříčiněna právě podceněním rizika.
To, jak banka řídí a kontroluje úvěrová rizika, novinářům na pátečním semináři představil ředitel úseku kontroling úvěrového rizika a řízení portfolia České spořitelny Pavel Voříšek a prostřednictvím serveru Měšec.cz se tak můžete podívat na částečně odkryté karty skórování klienta bankou.
Selhali jste?
Banky mají primárně za povinnost rozdělovat úvěry podle kvality do 5 kategorií, které jim určuje jejich regulátor – Česká národní banka (ČNB).
Nejdůležitějším faktorem pro třídění úvěrů do jednotlivých kategorií je zdali, a kolik dní, jsou úvěry po splatnosti. Jistou roli hraje také to, jestli v době nedávné došlo k tzv. restrukturalizaci.
Tou je myšleno upravení splátkového kalendáře z důvodu zhoršené celkové finanční kondice dlužníka.
Úvěry neboli pohledávky jsou podle vyhlášky ČNB 123/2007 členěny takto:
- Bez selhání
- Standardní – Splátky jistiny a úroků méně než 30 dnů po splatnosti. Bez restrukturalizace za poslední 2 roky. Žádná pochybnost o plném splacení.
- Sledovaná – Splátky jistiny a úroků méně než 90 dnů po splatnosti. Bez restrukturalizace za posledních 6 měsíců. Plné splacení pravděpodobné.
- Se selháním
- Nestandardní – Splátky jistiny a úroků méně než 180 dnů po splatnosti. Plné splacení nejisté, částečné splacení vysoce pravděpodobné.
- Pochybná – Splátky jistiny a úroků méně než 360 dnů po splatnosti. Plné splacení vysoce nepravděpodobné, částečné splacení pravděpodobné.
- Ztrátová – Splátky jistiny a úroků více než 360 dnů po splatnosti nebo klient v konkurzu. Plné splacení nemožné, částečné splacení pouze malé.
Zdroj všech obrázků: prezentace České spořitelny
Úvěr nebo leasing: Je leasing mrtvý?
Máte rodinu?
Takovéto členění sice postačuje pro generální srovnání úvěrové struktury jednotlivých bank, avšak pro účely jednotlivých bank je zcela nedostačující.
Ke skutečné eliminaci úvěrových rizik, a tedy i k vytváření dostatečného množství opravných položek, si jednotlivé banky kategorie dále rozdělují na několik dalších podkategorií.
Velké banky s dostatečným počtem klientů vytvářejí své vlastní hodnotící struktury, menší banky se musí spoléhat na externí hodnocení zpracovávané specializovanými společnostmi.
Tato hodnocení berou v potaz, kromě samotného průběhu splácení (jak jsou úvěry členěny podle vyhlášky ČNB), spoustu dalších dat a faktorů. Tyto faktory jsou určovány podle následujících metod:
- Behaviorální skóring – banka pozoruje a hodnotí „chování“ klienta na běžném bankovním účtu, případně průběh splácení jeho minulých či současných úvěrů. Podle vlastních zkušeností dělí Pavel Voříšek klienty na „spořiče“, „točiče“ a „filantropy“. Spořič uspoří měsíčně cca 20 % příjmů, točič žije od výplaty k výplatě a filantrop je člověk, který na počátku bankovní historie disponuje velkým množstvím peněz a postupně je utrácí, aniž by své úspory doplňoval.
- Transakční skóring – tzv. sociálně-demografický přístup. Hodnotí se rodinný stav, věk, počet dětí, zaměstnání apod.. Není prováděn jen při žádosti o úvěr, ale tyto souvislosti jsou sledovány z důvodu prevence i v průběhu splácení. Pavel Voříšek nastiňuje ideálního žadatele o hypotéku: Má rodinu, stále zaměstnání, je ve středním věku. Připraven má i příklad velmi rizikový: Mladý, svobodný člověk, který chce hypotéku na barák. O tom, že sledovat tyto souvislosti je pro banku velmi důležité, přesvědčuje Voříšek anglickým průzkumem z nedávné minulosti – 7 % lidí přestalo splácet hypotéku z důvodu ztráty zaměstnání, 4 % kvůli dlouhodobé nemoci, 2/3 prostě proto, že se jim „přestalo chtít“. Neodhadli svou finanční situaci, hypotéka jim dlouhodobě snižovala jejich životní standard, což nehodlali dále akceptovat.
- Ekonomický skóring – porovnávání příjmů a výdajů, výsledkem je kolik je klient skutečně schopný splácet.
Mixem výsledků z jednotlivých skóringů banky dosahují u jednotlivých klientů stupeň hodnocení, na základě kterého s ním pak dále operují.
Za tímto jazykově neobratným spojením se skrývá nejčastěji další monitoring situace klienta (dlužníka), v případě, že se klient dostává k hranici tzv. defaultu (což v hodnocení ČNB znamená 3 až 5 stupeň) začíná s ním banka situaci řešit.
Pokud je na to ještě čas, pak dochází nejčastěji k restrukturalizaci, o které jsme se výše zmiňovali.
Řešíte bydlení: Je správná doba ke koupi bytu?
Dnem je konkurz
I když to na obrázku tak nevypadá, není default jako default. I zde Česká spořitelna dále dělí.
Vedle beznadějných případů zde najdete i takové, které sice nejsou s dobou splatnosti v nějak hrůzostrašném prodlení, ale mix skóringů může ukazovat na výrazně rostoucí rizikovost.
V takovém případě budete tzv. expertně zařazeni do nejméně problematické podskupiny defaultu. Ty se dělí takto:
- R1 – Klienti expertně zařazení do stavu selhání. Klient dosud nemá žádnou pohledávku více než 90 dnů po splatnosti. Mohou probíhat jednání s klientem. Velká šance, že klient stav selhání opustí.
- R2 – Klienti s pohledávkami 90 a více dnů po splatnosti. Probíhají jednání s klientem, která skončí restrukturalizací nebo zesplatněním a likvidací pohledávek.
- R3 – Klienti s restrukturalizací. Proběhla úspěšná jednání s klientem s cílem řešit situaci. Velká pravděpodobnost návratu klienta do stavu bez selhání po 6 měsících.
- R4 – Ztráta z odpisu. Některá pohledávka klienta byla odepsána (tj. ztráta již byla realizována). Velmi nízká pravděpodobnost, že ostatní pohledávky po splatnosti budou splaceny.
- R5 – Konkurz. Na klienta byl vyhlášen konkurz.
Jestliže banka vyhodnotí vaši situaci jako bezvýchodnou a budete-li zařazeni do posledních dvou kategoriích, pak se může stát, že ještě před samotným konkurzem banka pohledávku na váš dluh prodá (pokud se najde zájemce). V takovém případě vás nečeká žádné jednání v rukavičkách. Proto nezbývá než článek zakončit apelem, který se pohybuje na hraně klišé a zlaté pravdy – přistupujte ke svým financím zodpovědně (a pořiďte si rodinu).
Pravidla hypotéky: Kolik vám půjčí a za jakých podmínek?
Od října 2018 Česká národní banka (ČNB) zpřísnila pravidla pro získání hypotéky. Kromě samozřejmých podmínek, mezi které patří například čistý trestní rejstřík, věk 18+ nebo trvalý pobyt v ČR, musíte nyní podle pravidel ČNB splňovat několik dalších bodů. Jaké to jsou?
- Výše hypotéky nesmí překročit devítinásobek čistého ročního příjmu.
- Musíte mít vlastní úspory ve výši alespoň 20 %. Existují ovšem výjimky, díky kterým je možné na hypotéku dosáhnout i s úsporami ve výši 10 % z ceny nemovitosti. Například u České spořitelny dosáhnete na 90 % hypotéku mj. v případě, že pořizujete svůj první byt.
- Je nutné doložit, že měsíční splátka všech vašich úvěrů (tedy nejen hypotéky), nepřesáhne 45 % vašeho čistého měsíčního příjmu.
- Potřebovat budete také 4 % z hodnoty nemovitosti na úhradu daně z nabytí nemovitosti.
- A samozřejmě je nezbytné doložit své příjmy.
Věděli jste, že hypotéky se dělí na dva druhy? Na účelové a neúčelové hypotéky, jimž se přezdívá americké. Hlavní rozdíl mezi nimi je, že u účelové hypotéky banka přesně vymezuje, na co konkrétně lze peníze použít.
Vaší povinností je pak doložit, že nabyté finance z hypotéky využijete v souladu s těmito pravidly. U neúčelové hypotéky máte při nakládání s penězi téměř volnou ruku, což se ovšem může projevit na úroku.
A na co vše můžete klasickou účelovou hypotéku využít?
Pro podnikatele platí jiná pravidla než pro zaměstnance s hlavním pracovním poměrem na dobu neurčitou. V případě, že jste živnostníkem nebo OSVČ a chystáte se podat žádost o hypotéku v České spořitelně, připravte si daňová přiznání za poslední 2 roky. Při žádosti o hypotéku dříve hrály největší roli příjmy, nyní je důležitým ukazatelem obrat.
Z tohoto důvodu to budou mít zákonitě složitější začínající podnikatelé, kteří zatím nemají tak vysoké příjmy. „V České spořitelně se však na příjmy podnikatelů díváme individuálně, a tak nelze jednoduše říci, od jakého obratu na hypotéku OSVČ a živnostníci dosáhnou a jak bude vysoká. To lidé zjistí na pobočce,“ vysvětluje Radek Vachulka, manažer bydlení České spořitelny.
A jak je to s novým zaměstnáním? Pokud chcete žádat o hypotéku, se změnou zaměstnání raději vyčkejte. O hypotéku totiž můžete zažádat až 3 měsíce po nástupu do nového zaměstnání (tedy po úspěšném zakončení zkušební doby), a to jen pokud máte smlouvu na dobu neurčitou.
Pokud máte nepravidelný příjem, který nemůžete nijak doložit, podat žádost o hypotéku budete moci pouze u nebankovních institucí, u kterých je nutné počítat s tím, že podmínky nebývají zrovna výhodné.
Na druhou stranu operovat můžete s jakýmikoli příjmy, které doložit lze. „V České spořitelně budeme sledovat doložitelné příjmy za celý uplynulý rok.
Počítají se například i zisky z pronájmu bytu – tedy v případě, že tyto příjmy daníte,“ uzavírá Radek Vachulka.
Rodina chce pokoj navíc, ne novou hypotéku – Magazín Reportér
Covidová situace zamávala s řadou odvětví ekonomiky. Jak se projevila ve stavebním spoření?
Hlavním faktorem, který ovlivňuje počet uzavřených smluv o stavebním spoření, bývá výše úrokových sazeb. Když ČNB v reakci na pandemickou situaci snížila sazby, klesla pro část klientů i atraktivita stavebního spoření. Ten rozdíl ovšem nebyl dramatický, jednalo se o pokles uzavřených smluv v jednotkách procent.
Vybírali lidé například častěji naspořené peníze než v jiných dobách?
Naopak, v celém finančním sektoru je patrné, že lidé začali daleko více spořit. Jistě, je tu část lidí, která přišla o příjmy. Ale ti ostatní více šetří. Mají méně příležitostí utrácet, například za dovolené a cestování, nebo cítí určitou nejistotu a chtějí mít větší rezervy.
Dá se to nějak vyjádřit v číslech?
V posledních letech roste výše vkladů v celém bankovním sektoru asi o sedm procent ročně, což činí přírůstek přibližně dvě stě miliard korun každý rok. Minulý rok vzrostly vklady o čtvrtinu, tedy asi o dvě stě padesát miliard.
Stavební spořitelny přijímají vklady, ale také poskytují úvěry. Jak časté byly u vás žádosti o odklady splátek?
Měli jsme dva režimy odkladů, nejprve náš „vlastní“ ve skupině České spořitelny a pak státem uzákoněné moratorium na splátky. V obou případech dohromady jsme dostali sedm tisíc žádostí o odklad, což odpovídá asi šesti procentům našich klientů.
Kolik lidí, kteří měli splátky odložené, má problémy i po skončení moratoria?
Několik stovek. S těmi pak řešíme jejich situaci individuálně. Důležité hlavně je, aby dali včas vědět. Dovedeme jim vyjít vstříc a třeba i poradit s finanční situací, aby jim to vycházelo.
Nezklamou tři miliony
Stále platí, že jsme po Německu a Rakousku třetí zemí na světě co do rozšíření stavebního spoření?
Je to tak, systém stavebního spoření k nám po pádu socialismu přišel právě z těchto zemí.
Stavební spořitelny vykazují celkem zhruba 3,2 milionu vkladových smluv. Kolik z nich uplatňuje nárok na státní podporu?
Celkově žádají o státní podporu asi tři miliony klientů. Je zde tedy zhruba dvě stě tisíc smluv bez státní podpory, protože někteří klienti mají více smluv stavebního spoření, a spoří tedy i bez podpory.
Nehrozí nyní, když se rozpočty propadají do drastických schodků, že bude stát hledat úspory třeba právě v podpoře spoření?
Státní příspěvek je samozřejmě atraktivní. Na druhé straně je vidět, že i když se v průběhu času příspěvek státu snížil, klienti jsou na stavební spoření zvyklí. Využívají ho zejména lidé se středními a nižšími příjmy. I proto bych se rušení státního příspěvku moc neobával.
Proč myslíte?
Protože i politici uvažují racionálně, minimálně ve vztahu k volbám. Státní podporu k stavebnímu spoření čerpají zhruba tři miliony lidí, náklady státu jsou kolem čtyř miliard korun ročně.
Vyplatilo by se politikům zklamat takovou masu voličů střední a nižší příjmové kategorie a ušetřit čtyři miliardy ročně? Jistě, nejsou to drobné, ale v celkovém kontextu veřejných financí by to asi nebyla politicky nejchytřejší úspora.
Vystudoval České vysoké učení technické v Praze, Fakultu elektrotechnickou. Prakticky celou kariéru strávil v bankovním
sektoru. Nejprve působilv Commerzbank a Citibank. Od roku 2006 spojil svou pracovní dráhu se skupinou České spořitelny.
Prošel několika manažerskými pozicemi v oblasti finančních trhů a od ledna 2019 stojí v čele Stavební spořitelny České spořitelny (SS ČS), známé též pod marketingovým názvem Buřinka.
Libor Vošický (51) je ženatý, má dvě dcery a ve volném čase se nejraději věnuje sportu a četbě.
Přirozený běh života
Jak vypadá typické chování spořících klientů? Co ukazují čísla vašeho ústavu?
Že se lidé chovají velmi racionálně. Rodiče velmi často spoří pro děti. Většina potomků si po dosažení plnoletosti úspory vybere a nějak je použije.
Zhruba od pětadvaceti do pětatřiceti, kdy už mají vlastní příjmy a často ještě nemají rodiny, spoří docela vydatně. V další životní etapě, přibližně mezi pětatřiceti a pětačtyřiceti, si pořídí děti, hypotéky a příliš nespoří.
A pak opět začínají, nejprve pro děti, a často pak i pro vnoučata. V chování našich klientů se tak hezky ukazuje přirozený běh života.
Jak mnoho klientů si obvykle bere také úvěr ze stavebního spoření?
Klasický úvěr ze stavebního spoření, před jehož získáním musí klient nejméně dva roky spořit, už dnes není příliš obvyklý. V obecném povědomí to ještě možná tolik není, ale stavební spořitelny poskytují úvěry i bez předchozího spoření, a takových je drtivá většina. Jsou to úvěry účelově vázané na zlepšení nebo pořízení bydlení.
Na co si lidé nejčastěji půjčují?
Míříme na ty, kteří si chtějí vylepšit dosavadní bydlení, nikoli například na klienty, kteří potřebují financovat nákup bytů na investici. Proto se zaměřujeme na financování rekonstrukcí, renovací, modernizací bytů a podobně. Průměrná výše úvěru je u nás kolem sedmi set tisíc korun.
Liší se v tom nějak od klientů ostatních stavebních spořitelen?
U většiny konkurence je průměrná výše úvěrů výrazně vyšší. Blíží se tím spíše hypotečním bankám. My se profilujeme jako „rekonstrukční banka“. A jako taková poskytujeme největší počet půjček, byť v menší celkové výši. Za loňský rok to bylo osmnáct tisíc úvěrů.
Prakticky všechny stavební spořitelny jsou už dnes součástí bankovních skupin. V čem je například ve vašem konkrétním případě užitečné spojení s Českou spořitelnou?
Můžeme například využívat celou digitální infrastrukturu banky. Často se mluví o digitalizaci směrem ke klientům, to je samozřejmě důležité.
Ale stejně důležitá je digitalizace procesů uvnitř finančních institucí. Pak to teprve klientům přinese opravdu kvalitní a rychlou službu.
A je samozřejmě výhodné, z finančního i praktického hlediska, pokud máme stejnou platformu jako nejvýznamnější banka v zemi.
Máte nějak s mateřskou bankou rozdělené role na trhu s bydlením?
Česká spořitelna se v této oblasti primárně zaměřuje na poskytování hypoték, my na ty menší půjčky. Říkáme, že pomáháme lidem měnit bydlení v domov.
Buřinka, jak se vaší stavební spořitelně také říká, je už dlouho partnerem charitativní organizace Portus Praha. Kam vaše společné aktivity směřují?
Portus se dlouhodobě zabývá bydlením pro mentálně postižené. Je známo, že pokud tito lidé mají kde bydlet, mohou velmi dobře společensky fungovat. My Portus systematicky podporujeme už léta a jsme rádi, že to prostřednictvím populární Akce Cihla dělá i široká veřejnost.
Stavba pro Marťany
Velkým projektem s vaší podporou byl Prvok, plovoucí dům vybudovaný 3D tiskem. Čím vás zaujal?
Prvok má myšlenku, obrací se směrem do budoucnosti. Stavebnictví je obor, v němž obecně příliš velké inovace nejsou. Sází na tradiční postupy a spoustu manuální práce. A najednou jsme měli před očima projekt, který se chce pokusit o změnu přístupu díky využití moderní technologie. To se nám velmi zalíbilo.
Proč vlastně dům stojí na vodě?
Technicky vzato by klidně mohl stát i na pevné zemi. Jenže sehnat pozemek, k němu stavební povolení a další úřední náležitosti by mohlo trvat roky. Umístění na vodu bylo v tomto směru mnohem jednodušší. A vyplatilo se to i při prezentaci samotného díla. Kdyby stál Prvok někde na okraji Prahy, určitě by si ho nepřišlo prohlédnout takové množství lidí jako na ponton u Střeleckého ostrova.
Dovedete si představit, že byste si pořídil třeba chatu vyrobenou 3D tiskem?
Bezpochyby. Krásné je, že dům může mít jakýkoli tvar, nejsou tam žádné limity. Nechcete žádný pravý úhel? Jde to. Nebo se bez pravých úhlů neobejdete? Žádný problém. Navíc Prvok je díky spolupráci se spoustou špičkových interiérových firem krásný i uvnitř. Takovou chatu bych rozhodně bral.
Je pravda, že se o netradiční stavbu zajímali i lidé z kosmického projektu SpaceX amerického miliardáře Elona Muska?
Ano, zabývají se totiž úvahami o cestách na Mars a možném osídlování. Pečlivě hledají po celém světě myšlenky a nápady a 3D tisk domů jim připadal velmi zajímavý díky progresivnosti a možnosti realizace v extrémních podmínkách.
Šance pro změnu
Pojďme se nyní ale vrátit ještě na zem, k českému trhu s bydlením. V jakém stavu se teď nachází?
Minulý rok byl specifický v tom, že někteří lidé ušetřili peníze, které by šly na jiné výdaje. Zároveň ti bohatší chtěli nějakou jistotu – a dům či byt představuje pro řadu lidí nezpochybnitelnou hodnotu.
K tomu se přidává speciálně na pražském trhu nízká nabídka.
To vše se podepsalo na zájmu o rezidenční nemovitosti a také na dalším růstu jejich cen, byť ten růst je již výrazně pomalejší než v letech předcházejících.
Kdy a kde se může růst cen zastavit?
Pokud se nic výrazně nezmění na počtu nabízených bytů, a to vzhledem ke složitému povolování zatím nelze čekat, tak růst cen může zastavit až tržní princip. Až zájemci o byty zjistí, že ceny jsou tak vysoké, že se nevyplatí nabídnout byt k pronájmu, budou asi hledat jiné alternativy, do čeho investovat.
Vysoké pořizovací ceny ovšem mohou být zejména pro mladší ročníky velkou překážkou pro pořízení vlastního bydlení.
Je dost dobře možné, že odpovědí na současnou situaci bude významný rozvoj nájemního bydlení. Pokud bude vlastní nemovitost pro spoustu lidí prakticky nedosažitelná, je to asi nejlogičtější řešení. I tady by ovšem bylo potřeba přispění ze strany státu a zákonodárců.
V jakém smyslu?
Dnes případní investoři do nájemních bytů nemají jistotu ochrany svých práv. Jsou zde například omezení ve chvíli, kdy by chtěli dát nájemníkovi výpověď. Chápu důvody, proč to vzniklo. Nicméně majitelé pak raději nabízejí byty ke krátkodobým pronájmům, což zase neřeší situaci těch, kteří chtějí trvale bydlet.
Měla by se podle vás zapojit do budování nájemního bydlení i města?
Řekl bych, že ano, ovšem nikoli v běžné komerční sféře, ale v kategorii sociálního bydlení a při zajištění bytů pro profese, které nutně potřebují. Jde například o zdravotnický personál, učitele, policisty, hasiče a další.
Ti by buď museli mít takové platy, aby si mohli bydlení v daném městě dovolit, nebo je potřeba jim bydlení nějak usnadnit – dotací na nájem, nějakou obdobou dřívějších podnikových bytů a podobně.
Je na veřejných institucích, aby si stanovily nějakou dlouhodobou strategii, jak si v této oblasti počínat.
Možná by taková strategie mohla vzniknout v reakci na covidovou situaci, která ukázala, jak podstatná je kritická infrastruktura státu.
Kéž by se to stalo. Obávám se ale, že potřeba dlouhodobých strategií nakonec často ustoupí čtyřletému volebnímu cyklu. Penzijní reforma se také řeší už léta, a výsledek je stále v nedohlednu.
Jak se podle vás bude v dohledné budoucnosti měnit trh s běžným komerčním bydlením?
Ceny bytů se s největší pravděpodobností snižovat nebudou, poptávka stále převyšuje nabídku. Určitě se ale budou zlepšovat služby, které pořízení bytu doprovázejí.
Jakým směrem?
Banky, stavební spořitelny a další subjekty nebudou uvažovat v rovině svých produktů, ale v kategorii potřeb svých klientů. Jeden příklad za všechny. Když vám děti rostou, tak to, co chcete, není nová hypotéka, ale pokoj navíc.
Proto by vám vaše finanční instituce mohla nabídnout například pomoc při výhodném prodeji vašeho dnešního bytu, posouzení ceny nového bydlení, přechod z jedné hypotéky na druhou, překlenovací úvěr a podobně.
Totéž například obráceně – tedy, když budou klienti řešit rozvod a potřebu udělat z jednoho bydlení dvě.
Takže by finanční instituce mohly mít něco jako „balíčky“ pro řešení základních životních situací?
Přesně o takových věcech se nyní bavíme. Ideální by byly nějaké základní postupy pro nejčastější životní situace klientů a k tomu pak samozřejmě možnost je ještě individuálně upravovat na míru. Jsem si jist, že ta doba je velice blízko.
K PŘEDPLATNÉMU
KNIHA ZDARMA
Objednat
Objednat
Koupil dům na hypotéku, splácet ji chtěl z pronájmu. Přepočítal se
Realitní trh zlákal už kdekoho, což dokládají i statistiky, podle kterých bezmála 40 procent všech prodaných nových bytů kupují lidé na investici. Půlka z nich pak s cílem byt pronajímat. A někdy dokonce i rodinný dům.
„Spořicí produkty pro nízké úroky příliš možností na ochranu peněz před inflací nedávají. Lidé se tedy obracejí k realitám. Dnes není výjimkou, že rodiče, když mají peníze nebo dosáhnou na hypotéku, a mají už vlastní bydlení, koupí byt pro své děti. A do doby, než potomci vyrostou a osamostatní se, chtějí byt pronajímat,“ říká finanční poradkyně skupiny Partners Dana Míchalová.
Její slova potvrzuje i ekonom a hlavní poradce předsedy představenstva investiční skupiny DRFG Martin Slaný. Ten přidává i další důvod, proč lidé dnes hledají ochranu a zhodnocení peněz hlavně v realitách.
„Pokud v prostředí nízkých úrokových sazeb lidem nenabídnete solidní a zřetelnou alternativu, jak se zajistit na stáří, nemůžeme se divit, že se lidé vrhnou na investice do realit na pronájem, aby se finančně zajistili na stáří,“ tvrdí.
De facto tím říká, že když by v České republice fungoval kvalitní státem podporovaný penzijní systém, ubylo by těch, kteří investují do nemovitostí, aby měli nějakou jistotu na stáří.
Příběh Jáchyma
Svou zkušenost s investováním do realit má i Jáchym ze Středočeského kraje. Povoláním je skladník. Vyrůstal s dvěma bratry a rodiče každému z nich do začátku našetřili 250 tisíc korun.
Jáchym si za peníze pořídil malý byt v nedaleké vesnici a dofinancoval ho hypotečním úvěrem, který už splatil. „Nabídla se mi však možnost koupit starší rodinný dům ze 70. let na vesnici.
Nebyl sice udržovaný, ale mít vlastní dům byl můj sen,“ říká.
Rozhodl se dům koupit s tím, že buď bude bydlet v celém domě a pronajme svůj malý byt. Anebo pronajme svůj malý byt i půlku domu a nájemníci mu splatí hypotéku. Zpočátku mu to přišlo jako výborný nápad. „Do něčeho podobného bych se už ale nikdy nepustil,“ říká po zkušenosti.
O čem jsou investice do realit
Realitní makléř Daniel Kotula tvrdí, že vůbec nejčastější chybou všech začátečníků v investování do realit je, když si myslí, že to je hračka. Jáchymův případ označuje jako rizikový. Už kvůli tomu, že volí nemovitosti ke spekulaci na vesnici.
„Nejdříve by měl zájemce o koupi nemovitosti, kterou chce pronajímat, zvážit vhodnou lokalitu, protože lokalita určí, jak rychle bude mít nemovitost nájemcem obsazenou. Jaký typ zájemců o pronájem bude chodit na prohlídky. Jaký bude mít výnos z pronájmu,“ vysvětluje realitní makléř.
Zvážit je třeba i to, jakou hodnotu bude mít nemovitost v budoucnu, protože každá lokalita v dlouhodobém období mění hodnotu rozdílným tempem. Ideální jsou podle něj lokality, kde je velmi vysoká zaměstnanost a do daného místa se stěhují lidé za prací z širokého okolí. V takových místech je poptávka nájemních bytů vysoká, stejně tak výběr ze solventních nájemců.
„Zájemce o investování do investičních realit by se měl orientovat na menší byty, protože se dá říci, čím menší, tím lepší. Ideální jsou pak byty o dispozicích 1+kk a velikostí do 30 metrů čtverečních. Takové byty jsou nejrychleji obsazeny a dociluje se u nich nejvyššího výnosu. Míněno z hlediska ceny bytu a výše jeho nájmu,“ přibližuje makléř.
Jeho slova potvrzuje i Dana Míchalová a vyjadřuje se i k případu Jáchyma. „Aby uhradil hypotéku z pronájmu, bude muset do něj započítat i náklady na nákup pozemku. Ten přitom může mít větší hodnotu než samotný dům, ale nájemce to příliš zajímat nebude.
Jako problém se můžou ukázat i případné náklady na rekonstrukci domu. To vše je potřeba důkladně propočítat. Mít svůj investiční plán, přesný propočet nákladů a výnosů. Znát dobu návratnosti investice, určit si časový harmonogram nutných kroků.
A mít i určitou finanční rezervu, když to s pronajímáním reality nepůjde tak snadno,“ říká Míchalová.
Jáchym nakupuje rodinný dům
Nic z toho Jáchym neměl. I tak si v bance vyběhal hypotéku na pořízení rodinného domu. Vypůjčil si 2,1 milionu korun se splatností na 20 let a úrokovou sazbou 2,62 % s pětiletou fixací. K dozajištění hypotéky vložil bance do zástavy navíc svůj byt.
To vše mu vzalo zhruba měsíc, ale dům koupil. Převod nemovitosti byl dokončen na jaře roku 2018. Starý dům po předchozím majiteli však musel kompletně vyklidit, vybavení bylo velmi zanedbané.
Zároveň se ukázalo, že nemovitost vyžaduje zrekonstruovat vytápění, dát do pořádku rozvody vody a opravit oplocení.
A objevily se i další problémy, což ve finále znamenalo, že se do domu nemohl nastěhovat okamžitě a musel odložit pronájem svého malého bytu. Zároveň musel posunout i pronájem části domu.
Dvě nemovitosti, dvojí náklady
S vlastnictvím domu přibyly Jáchymovi další čtyři tisíce za složenky. A nejen to. Musel uhradit fakturu od notářky za služby spojené s nákupem a převodem nemovitosti. Jenomže ani tím výdaje nekončily.
Musel zaplatit daň z nabytí nemovitosti ve výši čtyř procent z kupní ceny domu, což bylo 84 tisíc korun. „Finanční rezervu jsem už neměl.
K tomu jsem měl v plánu nakoupit stavební materiál a zaplatit si pomocníky s úpravou domu, abych mohl dvě místnosti začít pronajímat co nejdříve,“ říká.
|
Situace ho donutila konečně počítat. Zjistil, že jeho měsíční výdaje na hypoteční úvěr a základní měsíční poplatky činí celkem 19 251 korun. K tomu musel dávat čtyři tisíce korun měsíčně za dopravu do práce.
Z vydělaných 29 tisíc čistého mu tak zbývalo 5 749 korun na jídlo, telefon a rekonstrukci domu. „Šel jsem do banky a půjčil si 150 tisíc korun na spotřebitelský úvěr. A tak jsem měl další závazek na budoucích pět let,“ říká, jak danou věc vyřešil.
Z úvěru uhradil daň z nabytí nemovitosti a část peněz použil na stavební úpravy v domě.
Není nájemník jako nájemník
I přes extrémní nárůst výdajů se Jáchym nevzdával. Po sjednání spotřebitelského úvěru se mu sice navýšily splátky na 15 tisíc korun měsíčně, ale dům i tak připravil k obývání. Svůj malý byt obsadil prvními nájemníky, začal obývat i svůj rodinný dům. Jenže klidu si neužil.
První nájemník mu přestal platit po dvou měsících, další vydržel necelý půl rok. Musel doplácet vodu, energii a řešit i stížnosti od sousedů na jejich chování. S nájemníky, které si po čase nastěhoval do domu, zjistil, že mu společné soužití nesedí.
„To mě přivedlo k poznání, že dům vůbec nebudu pronajímat. A co se týče bytu, využil jsem služeb agentury, která se o vše stará a s nájemníky jedná pouze ona. Sice mi to snižuje příjem z nájmu, ale já nemám chuť, ani čas to řešit sám.
Potřebuji mít byt stabilně obsazený,“ vysvětluje.
Svou situaci považuje dnes za neúnosnou. Domu se vzdát nechce, do budoucna chystá prodat svůj malý byt, aby mohl v pohodě splácet své závazky a dům dál rekonstruovat.
Jak to vidí odborníci
Podle Daniela Kotuly by si měl každý budoucí investor do realit dobře spočítat dobu návratnosti vložené investice. Ta bývá totiž u realit spíše dlouhodobější a nese i vysokou míru rizika náhlého výkyvu na realitních trzích. To znamená propadu cen jak realit, tak výše nájmů.
Důležité je mít i dobře postavenou nájemní smlouvu. Nájemní smlouvy musí kopírovat velmi detailní ustanovení občanského zákoníku a smluvní volnost nad rámec zákoníku je velmi malá. „Nejtěžší chybou nájemní smlouvy je nájemní doba na dobu neurčitou, která je pro pronajímatele velmi těžko vypověditelná,“ vysvětluje Kotula.
Podle Dany Míchalové není případ Jáchyma ojedinělý. „Nejeden investor do realit skončil při svých plánech krachem. Buď špatně nakoupil nemovitost, nebo ji nedokázal úspěšně a dlouhodobě pronajímat, nebo mu nevystačily peníze na splácení hypotéky. To pak končí vždycky stejně. Prodejem majetku a finanční ztrátou. A někdy i dokonce vyhlášením osobního bankrotu,“ upozorňuje.
Podle Daniela Kotuly jsou investice do realit na pronájem byznys jako každý jiný. Kdo ho umí, má jistý zisk, kdo ne, nebo se nedrží osvědčených postupů, peníze prodělá.
„Určitě by se ale neměl pronajímání věnovat sociálně založený člověk, který je ochoten na svůj úkor nechat žít někoho jiného. Zde je riziko, že pronajme nemovitost někomu, kdo ho bude zneužívat.
Ať skrz nízký nájem nebo skrz neplacení,“ uzavírá.
Blog
Častým dotazem klientů bývá to, kdy začnou splácet hypotéku. Tedy kdy je čeká první splátka a v jaké výši. Tak jak to tedy je?
Vyřízení hypotéky může být pro některé z nás stresující záležitost. Obzvlášť v případě, kdy řeší hypotéku poprvé a hodně jim záleží na tom, aby získali své vysněné bydlení. Právě v těchto momentech klienty uklidňujeme a směrujeme k tomu, aby věnovali veškerou energii právě hledání a výběru nemovitosti. Výběr hypotéky je až na druhém místě.
V posledním díle naší mini série si posvítíme na to, že Máte hypotéku jako nutné zlo. Co si o této časté chybě při výběru hypotéky myslí Mirek Škrabal?
Hypoteční smlouva může být dost obsáhlý dokument se spoustou informací, podmínek a závazků. Proč si (ne)číst hypoteční smlouvu?
V pokračování mini série 5 nejčastějších chyb při výběru hypotéky, se Mirek Škrabal, jednatel FND Finance, zaměřuje na to, že při řešení hypotéky nejdete za odborníkem.
Jednatel divize FND Finance si pro vás připravil třetí díl z naší mini série, ve které se zaměřuje na chybu „Nehledíte na poplatky“. Nebuďte jako ostatní a věnujte pár minut svého času našemu článku než následně tratit u špatné hypotéky.
Jste rozhodnutí investovat do nemovitosti, ale zatím ji nemáte vybranou? Nevadí! Zahájili jsme prodej nového typu hypotečního úvěru, kterému říkáme hypotéka bez nemovitosti.
Nebuďte jako ostatní a při výběru hypotéky se vyvarujte nejčastějším chybám, mezi které řadíme například že jdete jen do své banky nebo nejdete za odborníkem.
Uvádíme ukázky, jak která banka posuzuje vaši bonitu. Přečtěte si více v našem článku.
Tak tyhle boty jsou úplně boží, jsou fakt krásný, nádhera, na první pohled je musíte mít. Hmm, hmm, ale co teď? Po větším prozkoumání? Ta podrážka je nějaká divná… Stejně to může být u hypoték, zejména s úrokovou sazbou.
Denně se nás ptáte na spoustu otázek a my na ně rádi odpovídáme. Ty nejčastější otázky a odpovědi jsme sepsali do krátkého článku.
Pětiletá fixace tvrdí, že byste nevýhodnou splátku měli platit ještě 3 roky. Co když tomu tak není?
Věděli jste, že nyní můžete refinancovat neúčelový úvěr se sazbou 2,29 % se zjednodušeným dokládáním příjmů?
Krize v podobě viru dorazila i do ČR a nyní ukáže, kdo je na podobné situace připravený. Každé období se vyznačuje tím, že jsou časy dobré a časy krizové. Obecné pravidlo říká, že v časech dobrých by si lidé měli vytvářet rezervy na časy zlé a neutrácet vše a hlavně nežít od výplaty k výplatě. Podívejme se teď na situaci, která nastala dvojím pohledem. Běžného občana a klienta FND.
Často čteme v diskuzích dotazy na odklad splátek hypotéky u bank. Proto jsme pro Vás připravili přehlednou tabulku aktuálních informací, které jsme získali od bank na možnosti odkladů splátek. Pojďme se společně podívat na celou situaci z několika úhlů pohledu.
Finanční rezerva – slovní spojení, které teď hýbe Českem. Lidé, kteří se díky současné krizi dostali do situace, kdy jim vypadly nebo se snížily příjmy, nyní řeší, zda sáhnout na finanční rezervu. V případě, že ji nemají, se dostávají do nepříjemných problémů.
Banky se často předhánějí s lepší úrokovou sazbou a klienti na to často slyší. Co když je ale lepší úroková sazba podmíněna mít k hypotéce pojištění schopnosti splácet přímo od banky? To si pak k výsledné splátce hypotéky musíte ještě připočítat měsíční platbu za pojištění. Vyplatí se to?
Refinancovat znamená přenést stávající hypotéku z jedné banky do druhé banky, samozřejmě za lepšími podmínkami. Kdy se to vyplatí a kdy ne? A kolik může celá tato akce ve finále stát? Spočítali jsme to pro Vás na konkrétním příkladu.
Pokud uvažujete o vlastním bydlení a nedokážete se stále rozhodnout, přečtěte si tři hlavní důvody, proč si vlastní bydlení pořídit.
Podrobně si vysvětlíme, proč si zrovna dnes pořídit nemovitost. Pokud ještě nebydlíte ve vlastním a uvažujete o tom, je tento článek právě pro vás a čtení vám zabere max. 3 minuty vašeho času. Současné kroky vlády s ohledem na koronavirus nahrávají k tomu nečekat už ani minutu. Využijte toho a pořiďte si vlastní bydlení snad za nejvýhodnějších podmínek všech dob.
Koupě nemovitosti, to není jako kupovat rohlíky. Je to pro mnohé velký krok a většina lidí chce mít jistotu, že vše dopadne dobře. Na počátku toho všeho bývá často financování a otázka, jak se bude koupě nemovitosti realizovat.
Podcast s jednatelem společnosti FND Finance Miroslavem Škrabalem. Hypotéka nemusí být nutné zlo v otázce bydlení, ale při správném nastavení Vám vytvoří i finanční rezervu, která efektivně pomáhá splácet.
Plánujete koupit nemovitost a nejste si jisti, zda si ji budete moct dovolit? Pořiďte si Hypotéku dopředu a obavy hoďte za hlavu! Zajistěte si financování své vysněné nemovitosti ještě před tím, než si ji vyberete a buďte pánem situace. Posouzení Vaší bonity dnes, čerpání až zítra.
Částečnou mimořádnou splátku ve výši 25 % můžete provést ke dni výročí platnosti úrokové sazby. Tedy zjednodušeně řečeno každý rok v období, kdy došlo k podpisu úvěrové smlouvy. Ale vyplatí se to?
Schůzky, obchod i finanční byznys se přesouvají na internet, tak jsme se rozhodli jít s dobou a v rámci našeho týmu jsme obsadili hypotečního specialistu, který ví, jak komunikovat s lidmi na FB messengeru.
Jak si vybrat správnou banku pro hypotéku?
Hypotéka je vždy velkým závazkem na několik let, proto by si lidé volbu banky, které svěří svoji hypotéku měli pořádně promyslet. Proto Realiták roku ve spolupráci s Hypoteční bankou, hlavním partnerem soutěže, připravili článek, jak si vybrat správnou hypotéku.
Každá banka nabízí nějaké doplňkové služby, které život s hypotékou mohou ulehčit. Některé ale vypadají pěkně jen na papíře a větší přínos pro konkrétní potřeby lidí mít ani nemusí. Na co je tedy dobré se zaměřit je komplexnost služeb, které banka nabízí v průběhu celého období trvání hypotéky.
Musím pro hypotéku vždy do banky
Nejjednodušší je, když do banky kvůli hypotéce vůbec nemusíte. Zřídit si ji můžete po webu například na www.hypotekapowebu.cz a do banky přijdete pouze podepsat smlouvu.
Ale pokud je pro vás proces hypotéky složitý a potřebujete se poradit, jsou pro vás připraveni specialisté jednak na pobočce, na chatu anebo si schůzku s bankéřem můžete domluvit jednoduše po telefonu. Jakmile máte úvěr schválen a smlouva je podepsána, obrovskou výhodou je mít ke své hypotéce online přístup kdykoliv a odkudkoliv.
Takovou službu v současné době nabízí pouze Hypoteční banka. Pokud tedy s manželem nemáte rádi fronty a dlouhé čekání v bance, nebo nemáte banku hned za domem, Hypoteční zóna vám ušetří spoustu času. Veškerá komunikace, změny v úvěru, ale i čerpání hypotéky probíhá elektronicky. Všechny dokumenty máte na jednom místě, neustále k dispozici.
Na pobočku nemusíte ani kvůli podpisu dokumentů, vše stačí udělat z pohodlí domova. Hypoteční zóna Vás zároveň upozorní na všechny důležité události. Šetří Vám tak čas, kroky i peníze.
Co když nebudete moci splácet
Každý kdo si plánuje vzít hypotéku, se obává, zda zvládne po celou dobu splácet bez komplikací. Pokud se bojíte nenadálé nemoci, úrazu nebo třeba ztráty příjmu, nemusíte.
U Hypoteční banky si při vyřízení úvěru můžete pojistit nejen svou nemovitost, ale i svou hypotéku. Na jednom místě si tak vyřídíte vše. Pojistíme Vás, Vaši nemovitost i domácnost.
Navíc za pojištění máte slevu na úrokové sazbě.
Běžně se setkáváme s tím, že zákazníci svůj rozpočet trochu podcení. V průběhu čerpání hypotéky tak zjistí, že potřebují ještě něco málo na dokončení stavby, plot, garáž, zahradu nebo třeba bazén. Proto vám experti v Hypoteční bance snadno a rychle hypotéku navýší. Nebojte, dvě hypotéky ale splácet nebudete, vše pro vás spojíme do jednoho úvěru.
Se stavbou domku nebo pořízením vlastního bydlení jde často ruku v ruce také založení rodiny. Pokud tedy splácíte hypotéku, manželka jde na mateřskou, dostatek financí na vlastní aktivity zbývá málokdy.
Pak jistě oceníte novou možnost využití Pohodových splátek od Hypoteční banky.
Ulevit rodinnému rozpočtu nejen ve chvílích kdy chcete mít pro svou rodinu víc peněz třeba na společné výlety a snížit si splátky až o 30 % nebude nyní žádný problém pro nové ani stávající klienty.
Kam na další úřady a pro nutná ověření
Při koupi nového domku nebo bytu se většinou nevyhnete návštěvě katastrálního úřadu. Pokud si chcete ušetřit jeho návštěvu nebo na ni prostě nemáte čas, Hypoteční banka vše vyřídí za vás.
Stačí jen se zástavní smlouvu zajít na nejbližší CzechPoint, který najdete téměř na každé poště nebo úřadě. Kromě ověření podpisu a žádosti o digitalizaci zástavní smlouvy nic dalšího řešit nemusíte, ostatní již zařídí banka elektronicky.
Stejně tak na konci hypotéky už na úřad nemusíte – při splacení úvěru banka sama zajistí zrušení zástavního práva v katastru.