Koupě nemovitosti zatížené exekucí není nereálná, jen je potřeba být u ní obezřetný. Důležité je hned v úvodu zjistit, jaká výše exekuce je na majitele prodávané nemovitosti v exekuci vedená (týká se to i prodeje pozemku v exekuci). Tuto informaci získáte za poplatek z Centrální evidence exekucí, která spadá pod Exekutorskou komoru České republiky.
Pokud dlužník nebyl schopen uhradit své závazky, dochází z rozhodnutí soudního exekutora k exekučnímu zabavení nemovitosti (tzv. exekuční příkaz k prodeji nemovitosti).
Posledním krokem exekutora bývá nařízená dražba. Dražbě se ale může dlužník ještě vyhnout tím, že dluh splatí z jiných prostředků nebo předloží jiný exekučně postižitelný majetek.
Na jednu nemovitost může být vydáno více exekučních příkazů.
Dalším možným zdrojem informací je List vlastnictví, což je veřejná listina se soupisem nemovitostí, které v daném katastrálním území vlastní konkrétní osoba.
Do Listu vlastnictví můžete zdarma nahlédnout na stránkách Českého ústavu zeměměřického a katastrálního, omezení vlastnického práva je uvedené v oddílu C.
V Listu vlastnictví nemusí být ale uvedeny všechny exekuce, které mají na nemovitost dopad (např. vícečetné exekuce).
Dále je možné ověřit insolvenční a konkurzní řízení vedená na danou osobu na portálu českého soudnictví justice.cz.
Riziko nákupu prodávané nemovitosti v exekuci spočívá v tom, že všechny takto dostupné informace zahrnují pouze už zahájené exekuce.
Vedená soudní řízení na zahájení exekuce v těchto rejstřících nedohledáte, a proto je důležitá komunikace s prodávajícím.
O výpis se soudními řízeními na zahájení exekuce totiž může zažádat jen prodávající nebo osoba s úředně ověřenou plnou mocí.
V roce 2018 byl počet nově zahájených exekucí v ČR 505 120. Celkem bylo k poslednímu dni roku 2018 vedeno exekuční řízení vůči 821 337 osobám. Průměrný věk povinného činil 45 let, jedna osoba měla v průměru 5,7 exekučních řízení, přičemž průměrná vymáhaná částka na jistině činila 63 339 Kč v rámci jedné exekuce.
Dále je vhodné domluvit se s prodávajícím na zajištění potvrzení o bezdlužnosti finančnímu úřadu, zdravotní pojišťovně a správě sociálního zabezpečení. Státní instituce svou pohledávku zadávají do katastru nemovitostí přímo i bez zahájeného soudního řízení, proto se na výpisu od soudu nemusí v danou chvíli objevit.
Celá potíž a riziko koupě nemovitosti zatížené exekucí spočívá v tom, že neexistuje stoprocentní jistota, že prodávající nedluží ještě jinde a někomu jinému.
Tuto informaci ve výpisech, registrech, ani soudních rozhodnutích nedohledáte. Další exekuce se tak může objevit až průběhu procesu koupě nemovitosti.
V extrémních případech se může stát, že hodnota exekucí přesáhne cenu i hodnotu nemovitosti.
Nad registry a výpisy je hlavní komunikace a otevřené jednání prodávajícího při prodeji nemovitosti v exekuci. Pokud máte o koupi nemovitosti v exekuci zájem, buďte ve spojení se všemi věřiteli, s exekutory, s bankou. Ověřte si, že souhlasí s prodejem a že neví o dalších závazcích, které by na prodej domu v exekuci (či prodej bytu nebo pozemku v exekuci) mohly mít dopad.
Ideální je kupovat nemovitost za hotové. Budete-li koupi nemovitosti zatížené exekucí financovat hypotékou, počítejte s tím, že je potřeba ručit jinou zástavou než kupovanou nemovitostí, banka v takovém případě vypočítá možnou hypotéku z hodnoty zastavené nemovitosti, nikoliv z nemovitosti kupované.
Některé banky poskytují pro tyto případy předhypoteční úvěry. Banka připraví propočet hypotéky a pokud žadatel doloží vše správně, je mu hypotéka v řádu dnů schválena a částka poskytnuta. Zástavní právo na nemovitost se zřídí až po převodu vlastnictví nemovitosti.
Další možností, jak získat peníze, jsou klasické půjčky. Problematika financování koupě a prodeje nemovitosti v exekuci je velmi obsáhlá a je vhodné obrátit se na specialistu se zkušenostmi v této oblasti, kterými ChytryHonza.cz disponuje. Stačí vyplnit formulář a náš specialista vás bude v co nejzazším termínu kontaktovat.
V případě zajištění hypotéky jinou nemovitostí je vše snadné. Řešíme ale také situace, kdy lidé nakupují nemovitosti v dražbách, aby je poté rekonstruovali a prodali je nebo používali na pronájem. Toto je už procesně složitější a řešíme i zpětné proplácení vlastních finančních prostředků použitých na nákup v dražbě. Refundace hypotékou se dělá až je čistý list vlastnictví,popisuje detailně Marián Drgo, hypoteční specialista. 
Koupě nemovitosti, která je už v dražbě, bývá spojeno s velmi lákavou cenou i oproti prodeji bytu, domu či pozemku v exekuci (někdy se nemovitost prodává až za třetinu její skutečné hodnoty), ale také s potřebou disponovat hotovostí. Financování hypotékou není v tomto případě bez rizika. Máte-li zažádáno o předhypotéku a dražbu vyhrajete, ale následně se stane, že hypotéku nedostanete, přijdete o dražební jistotu (vstupní podmínku pro účast v dražbě).
Domy v dražbě i byty v dražbě je možné sledovat na portále dražeb Exekutorské komory České republiky, kde jsou pravidelně uvedeny nemovitosti, které budou draženy. Slabé místo je také v tom, že nevíme, za kolik se nemovitost vydraží a zda cena nebude nakonec nad tržní hodnotou. Může se to stát, když se v zápalu boje kliká na příhoz a už účastník dražby neřeší, zda to dává finančně smysl.
Dům v Praze o velikosti 180 m² a pozemkem 600 m² je tak možné v dražbě pořídit za 5 800 000 Kč, zatímco znalecký posudek odhaduje nemovitost na částku 11 milionů, což je skoro o 50 % nižší cena.
Dražba mívá přesně stanovená pravidla – jeden až dva možné termíny prohlídek nemovitosti, benefitem může být i anonymní účast na dražbě.
Mnohdy se ale stává, že není možné prohlédnout si nemovitost zevnitř.
Vlastníci nemovitosti s dražbou často nesouhlasí a nejsou ochotni někoho pouštět dovnitř, i když tím klesá hodnota nemovitosti při dražbě, neboť je pro účastníky nejisté, jaký je stav uvnitř.
V případě dražby je důležité řádně prostudovat dražební vyhlášku, která musí zahrnovat popis nemovitosti, fotodokumentaci, lhůty, minimální výši příhozu, hodnotu dražební jistoty (záloha splatná před začátkem dražby) a především informaci o veškerých závazcích vztahujících se k nemovitosti.
Závěr je v tomto případě jasný. Rozhodnete-li se pro koupi nemovitosti v exekuci či dražbě, mějte se vždy na pozoru, komunikujte s vlastníkem, exekutorem, soudy, dohledávejte informace o majiteli i nemovistosti, abyste se vyhnuli nepříjemným zjištěním. S financováním se můžete spolehnout na nás, rádi vám poradíme.
Dražby a exekuce nemovitostí – jak nakoupit nemovitost levně? – recenze, zkušenosti a diskuze
Exekuční řízení nemusí znamenat pouze nepříjemnou situaci pro dlužníka vzhledem k blokaci veškerého postižitelného majetku. Pokud uvažujete o koupi nového bytu, domu či garáže, zcela jistě se zaměřte i na dražby nemovitostí. Jak již víte, soudní exekutor v rámci součinností postihuje i nemovitosti povinného, které má poté možnost dražit.
V exekuci je tak ustanoven znalec, který danou nemovitost ocenění, je vydán znalecký posudek, a v konečném případě je vydána i dražební vyhláška. Při prvním dražebním jednání se nejnižší podání snižuje na 2/3 odhadní ceny, pokud je daná nemovitost opakovaně nevydražena, můžeme se dostat až na 25% ceny nemovitosti, což už zní opravdu zajímavě.
Návod: Dražba nemovitostí v exekuci
Jak je tedy možné nemovitost u soudního exekutora vydražit? V první řadě je zpravidla nutné se zaregistrovat na daném dražebním portále.
Dražby nemovitostí jsou totiž ve valné většině vedeny pouze elektronicky; dražby na sídle exekutorského úřadu jsou vzhledem k problematice dohod mezi dražiteli, a taktéž mnohdy velkou vzdáleností pro jednotlivé dražitelé dnes opravdu výjimečné.
Po registraci, kdy si musíte vytisknout pouze formulář, na kterém si necháte ověřit vlastnoruční podpis, máte jednu část za sebou. V dražební vyhlášce je stanovena tzv. jistota. Ta slouží v podstatě k ověření zájmu dražitele o nemovitost a skládá se na účet soudního exekutora.
Ten ji deponuje po celou dobu dražby, v případě vydražení nemovitosti se započte na nejvyšší podání, které jste udělali; pokud nemovitost nevydražíte, je vrácena zpět na Vámi požadovaný bankovní účet, popřípadě hotově na pokladně soudního exekutora. Elektronické dražby jsou naprosto anonymní a trvají zpravidla jednu hodinu.
Exekuce nemovitostí
Kdo do skončení dražebního jednání přihodí nejvyšší částku, ten se stává vydražitelem. Soudní exekutor následně vydá tzv. usnesení o příklepu, čímž se ji ujímáte držby nemovitosti, tedy již je možné si nemovitost zpřístupnit, začít dělat první úpravy, popřípadě si nechat nemovitost pojistit.
Jakmile nabyde usnesení o příklepu právní moc (to znamená, že je doručeno všem účastníkům a uplynula odvolací lhůta 15 dnů), soudní exekutor vyznačí doložku právní moci, vy se stáváte faktickým vlastníkem a současně jste i řádně zapsáni na katastru nemovitostí jako nový vlastník.
Stále ale na listu vlastnictví zůstanou zástavy, půjčky či další zápisy k původnímu dlužníkovi. Nemusíte mít strach, tyto údaje tam dlouho nezůstanou. Částka, za kterou jste nemovitost vydražili, jde totiž do tzv. rozvrhového jednání. Jednoduše řečeno se peníze rozdělí mezi přihlášené věřitele.
Soudní exekutor tak rozhodne o výtěžku exekuce, přerozdělí je mezi věřitele na základě vydání usnesení o rozvrhu. Jakmile toto rozhodnutí nabyde právní moci, zašle jej na katastr nemovitostí, který provede kompletní výmaz všech zástav, půjček a dluhů povinné.
Poté tedy máte „čistý“ list vlastnictví a již ji můžete dále volně prodávat, zastavovat či pronajímat.
Domy v exekuci na prodej
Jako nový vlastník nesmíte zapomenout na úhradu daně z převodu nemovitostí, o kterou si finanční úřad zcela řekne, jelikož tomuto je taktéž zasíláno usnesení o příklepu.
Jedním z nevýhod celé koupě je zcela delší časový úsek, jelikož počítejte zcela jistě cca 3-4 měsíce než se stanete bez jakýchkoliv omezení novým vlastníkem. Dalším neduhem může být vystěhování původního vlastníka.
Pokud tento nechce z nemovitosti odejít a Vám ji zpřístupnit, nezbývá než se obrátit na soud s žalobou na vyklizení, a poté vše řešit opětovně přes exekutora, který vyklizení provede.
V rámci nově vydaných usneseních o příklepu v roce 2014 se již můžete setkat s výrokem ohledně vyklizení nemovitosti, proto takovéto rozhodnutí již může být samostatným titulem pro exekuční řízení, aniž by jste museli podávat žalobu na soud.
Koupě nemovitosti v dražbě je zcela legitimní a v dnešní době vysoce využívaný institut díky němuž můžete ušetřit až několika statisíců za Váš nový domov. Prodeje nemovitostí v exekuci jsou čím dál více vyhledávanou formou nákupu levného bydlení pro celou rodinu a můžete díky ní ušetřit stovky tisíc (v některých případech i miliony) korun.
Investoři se v rámci dražeb nemovitostí dopouštějí velkých chyb | ADOL Monitor – dražby, exekuce, insolvence, inzerce
Otázku, zda jsou ještě dražby nemovitostí zajímavé, když je o 20% méně dražeb než před 2-3 lety a na dražby chodí mnohem více zájemců, dostávám každý týden. Vždy odpovídám “samozřejmě, ale….”.
Než se dostanu k tomu “ale”, tak musím zdůraznit, že paradoxně tu stejnou otázku dostávám již takových 5 let. Dávám také stejnou odpověď. A má rada je vždy odpovídající skutečnosti.
Dražby nemovitostí jsou zajímavé, dají se na nich vydělat peníze, ale člověk musí více přemýšlet, předvídat, analyzovat, lépe určit cenu, nechtít vydělat balík na každé dražbě.
Dnes bych vám rád ukázal některé zajímavé dražby, které se uskutečnily za poslední měsíc (srpen – září 2019). Na nich uvidíte, že dobře koupit nemovitost se stále daří a také vám ukážu největší chyby, kterých se zájemci o nemovitosti dopouštějí.
Všichni rádi slyšíme příběhy nováčků v určitém oboru, jak jim přálo štěstí. Při investování do nemovitostí jsem viděl příběhy, kdy začátečník koupil v dražbě obyčejný dům, ve kterém před dražbou nebyl. Po převzetí nemovitosti zjistil, že interiér je nově zrekonstruovaný. Na nákupu a prodeji nemovitosti bez další práce vydělal zhruba 1 mil. Kč.
Další si usmyslel, že bude dražit byt v Praze za 70% ceny. Jeho první dražba. Neuměl se ani na dražbu zaregistrovat a my jsme mu v ADOLu se vším pomohli v rámci služby Zastoupení na dražbě. Připravovali jsme zájemce na neúspěch, protože hlad po pražských bytech je obrovský. Jenže jsme mu byt v dražbě koupili a to za cca 75% ceny.
Byt do 4 měsíců prodal se ziskem téměř půl milionu korun.
Celý článek ke stažení ve formátu PDF zde…
Informace jsou základ
Jak jsem řekl, štěstí stojí často na straně začátečníků, ale dlouhodobý a opakovaný úspěch investorů stojí za pravidelnou a často nudnou činností. Tou hlavní činností je analýza nabízených příležitostí.
Věřím, že kdyby se mohli zájemci na 100% spolehnout na odhad nemovitosti a stanovenou cenu znalcem, bylo by zájemců o tyto nemovitosti minimálně 10x tolik.
Dnes se vám pokusím ukázat, že právě nalezení na první pohled neviděného potenciálu, může odhalit zajímavou investici.
Potenciál nejlepší hráči na dražbách často hledají v našem monitoringu dražeb. K rozhodování potřebujete totiž velké množství informací, které v ADOLu sbíráme z internetu, ručně zpracováváme a vkládáme do aplikace. Tím šetříme čas investorům. Vybrat zajímavé vydražené i nevydražené nemovitosti, v rámci celé České republiky, mi tak při psaní dnešního článku zabralo 15 minut.
Statistika úspěšnosti za poslední měsíc
Z bezmála 2.000 vyhlášených dražeb, které jsem dnes nalezl v historii (za posledních 30 dní), bylo přes 50% dražeb úspěšných (stav vydraženo), cca 200 dražeb bylo zrušených a skoro 450 nevydražených a odročených dražeb.
K těm se ještě vrátíme. Zbývající dražby jsou ty, které byly zaplaceny a ukončeny a u kterých na výsledek ještě čekáme nebo jej není možné zjistit. Tam spadají nejčastěji fyzické exekutorské dražby, kde se výsledek dozví jen účastník dražby, který byl na ní fyzicky přítomný.
Těchto dražeb je cca 10%.
Vydražené nemovitosti
Pojďme se tedy již podívat na pár vybraných nemovitostí. Nicméně pamatujte, že dnešní článek není o detailní analýze cen nemovitostí a výnosnosti, ale spíše o zajímavých dražbách, které mě zaujaly na první pohled díky cenám.
A proč se vlastně zabývat již vydraženými nemovitostmi? Nikdy bychom neměli zapomínat na možnost předražku. Díky němu se můžete do hry dostat, i když dražba již proběhla.
Další výhodou může být možnost ověřit si, za jaké peníze se nemovitosti v dané lokalitě prodávají.
No a pokud jste měli o nemovitost zájem a na dražbu jste neměli hotovost, pořád si můžete pohlídat, až se v Katastru nemovitostí objeví nový vlastník a pak jej kontaktovat se svojí nabídkou.
Jako ukázku jsem si vybral pozemky o velikosti téměř 16 hektarů
Koupě bytu v exekuci – jak postupovat a co si ohlídat?
Ať už se majitel o exekuci sám zmíní, nebo o ničem podobném zatím nepadla jediná zmínka, vždy je vhodné si nemovitost prověřit. Nejlepší je, když se rovnou podíváte do katastru nemovitostí, kde v přiloženém listu vlastnictví najdete všechna zástavní práva, a tedy i případné exekuce.
Pokud na nemovitost není uvalena žádná viditelná exekuce, nemusí to nutně znamenat úplnou výhru. Je vhodné prověřit i vlastníka, zda nemá jiné dluhy, které by mohly vést až k zástavě nemovitosti.
Pokud nějakou nesrovnalost objevíte, je vhodné kontaktovat přímo exekutora, který se daným případem zabývá.
Tady už se ovšem bude hodit spolupráce s majitelem nemovitosti, který by vám měl poskytnout číslo exekuce a kontakt na exekutora.
Od exekutora je potřeba zjistit přesnou výši dluhu, protože tato informace je pro další postup klíčová. Kromě toho musí exekutor, stejně jako další věřitelé, udělit souhlas s prodejem nemovitosti.
V čem se koupě bytu v exekuci liší od standardního koupě?
Koupě bytu v exekuci se od běžného postupu liší v několika základních úkonech, které je třeba provést ještě před podepsáním kupní smlouvy.
Tak třeba nezačínáme standardní rezervační smlouvou, ale smlouvou o smlouvě budoucí kupní.
V době jejího podpisu už je samozřejmě nutné znát charakter a výši všech exekucí, které jsou vůči majiteli nemovitosti vedeny, a v ideálním případě i těch, které zatím nejsou pravomocné (jejich odhalení ale není úplně snadné a pokud se o nich nezmíní sám dlužník, těžko se k potřebným informacím dostanete).
Před podepsáním si prověřte všechny dluhy prodávajícího. Centrální evidence exekucí je na základě vyhlášky č.329/2008 Sb. zpoplatněna. Poskytnutí elektronického údaje vyjde jen na 60 Kč. Rozhodně nedoporučujeme použití databází, které se tváří, že jsou zdarma, z důvodu nedůvěryhodnosti.
Pro zjištění insolvence využijte insolvenční rejstřík spravovaný Ministerstvem spravedlnosti. Tato databáze je volně přístupná, poskytuje poměrně široký rozsah údajů o dlužníkovi a všechny informace jsou poskytovány zdarma.
Smlouva o smlouvě budoucí kupní musí obsahovat kompletní přehled dlužných částek, které po podpisu uhradíte přímo exekutorovi. Jakmile je všechno potřebné zaplaceno, exekutor vám vystaví písemné potvrzení, že došlo ke splacení dluhu (= tzv. kvitance).
S tímto potvrzením už můžete zamířit na katastrální úřad, kam se podává návrh na odstranění záznamů o exekuci z listu vlastnictví. Jakmile list vlastnictví neobsahuje žádné exekuce, je možné podepsat kupní smlouvu a uskutečnit převod vlastnických práv v katastru nemovitostí.
Pokud se chystáte nemovitost financovat pomocí hypotečního úvěru, nelze na ni v zásadě vytvořit zástavní právo ve prospěch banky. Je tedy potřeba ručit za účelem poskytnutí úvěru jinou nemovitostí.
Potřebujete koupit nebo prodat nemovitost?
Dostupný advokát vám zajistí kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Chci koupit nebo prodat nemovitost
Jaká hrozí rizika při koupi bytu v exekuci?
Už jsme zmínili, že klíčová je znalost přesné výše dlužných částek (exekučních nároků). Proč? Problém totiž nastává ve chvíli, kdy dlužná částka převyšuje hodnotu, kterou jste za nemovitost ochotni zaplatit. V takovém případě doporučujeme dát od koupě rychle ruce pryč, protože takový obchod by přinesl jen komplikace a problémy.
Dalším rizikem jsou nové exekuce, které se mohou objevovat i poté, kdy došlo k úhradě dluhu a odstranění záznamů z katastru nemovitostí. V takovém případě budete muset co nejrychleji vyřešit úhradu dlužné částky a její výmaz z listu vlastnictví, čímž se navyšuje částka, kterou jste původně zamýšleli investovat.
Ne vždy jsou všechny exekuce dobře dohledatelné. Zejména pokud jde o ty, které ještě nejsou pravomocné. Záznamy o nich zatím nenajdete v žádném registru, přesto se mohou v průběhu převodu nemovitosti objevit a celou situaci zkomplikovat. Vždy je potřeba projít všechny dostupné registry, být v kontaktu s exekutory a ideálně i s příslušným soudem.
Koupě od majitele (dlužníka) vs. koupě od dražebníka
Postupy a rizika, která jsme si zatím popsali, souvisejí s případy, kdy nemovitost kupujete přímo od jejího majitele, tedy od samotného dlužníka. V praxi ovšem existuje ještě jeden způsob koupě nemovitosti v exekuci.
Jedná se o nákup v dražbě, kdy nemovitost kupujeme od jejího dražebníka. K dražbě nemovitosti se přistupuje ve chvíli, kdy dlužník po zahájení exekučního řízení není jiným způsobem schopen splácet své závazky.
Dražba může probíhat ve spolupráci s dlužníkem, ale lze ji uskutečnit i v případě, kdy dlužník nesouhlasí (tzv. dobrovolná a nedobrovolná dražba).
Vždy je určena vyvolávací cena a dle předem stanovených podmínek popsaných v dražební vyhlášce proběhne veřejná aukce – dražba.
Každý účastník musí uhradit předem stanovenou dražební jistotu, která mu umožní přístup do aukce. Ta je následně samozřejmě vrácena všem, kteří nemovitost nevydraží.
Výhodou dražby je fakt, že jako vydražitelé nabydete nemovitost bez právních vad. Z výtěžku zpeněžení nemovitosti budou uspokojení jednotliví věřitelé, závazky na nemovitost se tak ruší a nemovitost se očišťuje. Nevýhodou může fakt, že dražby probíhají veřejně, ať už fyzicky, nebo elektronicky, a budete se potýkat s rizikem, že se najde účastník, který nabídne více.
Zatížení nemovitosti věcnými břemeny
Ať už nemovitost kupujete přímo od jejího majitele, nebo v dražbě, může zůstat zatížena věcnými břemeny. Některá totiž dražbou ani převodem na nového majitele nezanikají. Zatímco v případě dražby vás na všechna břemena (ta, která zanikají, i ta, která zůstávají) upozorní dražebník, u koupě přímo od majitele je nutné zjistit si podrobnosti o nich na katastrálním úřadě.
Některá věcná břemena vás příliš omezovat nebudou. Jedná se především o ta, která se váží k pozemku. Setkat se můžeme například se zcela běžnou služebností inženýrské sítě ve prospěch dodavatelů energií a jiných služeb. O něco komplikovanější poté mohou být práva sousedů na využívání části vašeho pozemku (například za účelem průjezdu k vlastní parcele).
Pro potenciální kupující jsou nejhorší kategorií věcných břemen ta, která se váží k určitým osobám – tedy třeba služebnost dožití, kdy například rodiče majitele mají právo k doživotnímu užívání nemovitosti.
Neriskujte finanční ztrátu a raději spojte své síly s odborníkem
Pokud vám nevadí větší administrativní zátěž a nemovitost máte dobře prověřenou, není nutné se koupě obávat. Naopak můžete svou vysněnou nemovitost získat i za mnohem příznivější cenu.
Více než kdy jindy ovšem u takové koupě doporučujeme využít služeb advokáta, který má s podobnými transakcemi zkušenost.
Koupě bytu s exekucí je poměrně komplikovaný úkon a snadno může vzniknout chyba, která v některých případech bývá opravdu fatální.
Výjimkou nejsou případy, kdy nový majitel o nemovitost přišel kvůli chybně zjištěným a ošetřeným exekucím. Proto myslete především na svou bezpečnost a vyhledejte pomoc odborníka.
Upozornění: došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a rozhodným dnem se v tomto ohledu stává 31. březen 2020. Více informací najdete v článku Zrušení daně z nabytí nemovitosti.
V Dostupném advokátovi vám s koupí pomůžeme
Rádi vám poradíme, jak u koupě bytu s exekucí postupovat. Pomůžeme se všemi náležitostmi a postaráme se o hladký a naprosto bezpečný průběh celého procesu.
Byt či dům zabavený v exekuci je lepší kupovat za hotové
Ještě poslední lednové úterý si zájemci o bílou vilu v pražské části Lipence mohli mnout ruce. Její hodnotu i s pozemky odhadl znalec na skoro deset milionů korun. V kanceláři pražského exekutora Jiřího Nevřely ji mohli následující den odpoledne koupit v dražbě už za šest a půl milionu.
Mohli, ale nekoupili. Škrt přes rozpočet jim udělala manželka muže, na jehož majetek byla vyhlášena exekuce. Britské bance Standard Bank dlužil skoro šest milionů korun. Jeho manželka a zároveň spolumajitelka domu se však odvolala a exekutor musel dražbu odložit na neurčito.
Koupě nemovitostiv exekutorské dražbě může být dobrá investiční příležitost. Dům, byt či pozemek se dá koupit levně a často bez jakýchkoli závazků.
„Pokud s ním nejsou spojeny nájemní smlouvy, věcná břemena či závazky, o nichž soud rozhodl, že v dražbě nezaniknou, koupí zájemce nemovitost, s níž v podstatě nejsou spojena právní rizika,“ říká Richard Gürlich z advokátní kanceláře Gürlich&Co.
Lipenecká vila sloužila jako zástava za úvěr u ČSOB, případnou dražbou však toto zástavní právo zanikne. Nový majitel by tak nemusel mít strach, že by ho v budoucnu mohl někdo o nemovitost kvůli závazkům původních vlastníků připravit.
Jenže pokud zájemce nemá dostatečnou hotovost a musí si na dražbu půjčit, vydává se na poměrně nejistou cestu.
„ Dražbulze vyhlásit nejdříve třicet dnů od vydání dražební vyhlášky, která obsahuje podmínky a místo dražby spolu s popisem nemovitosti.
Může to být ale později,“ vysvětluje Predrag Kohoutek z exekutorského úřadu Jiřího Nevřely. Zájemce má tak minimálně třicet dnů, aby sehnal peníze.
V bancesi na nákup může vzít hypotéku, za níž ručí jinou nemovitostí. „Nebo lze využít předhypoteční úvěr. Klient dostane peníze a zástavní právo ve prospěch banky se zřídí až po převodu vlastnictví vydražené nemovitosti,“ shrnuje praxi bank Tomáš Kofroň, tiskový mluvčí Raiffeisenbank.
Potenciální zájemce o vilu v Lipenci by však nyní měl hypotéku či předhypoteční úvěr a čekal, zda se vila nakonec bude dražit. Objevují se i případy, kdy exekutor dražbu zruší, protože dlužník najednou dluhy zaplatí.
Vyčerpané peníze na dražbu lze bance vrátit, ta si za to ale naúčtuje poplatky za předčasné splacení úvěru. To se týká i zájemců, kteří by v dražbě neuspěli a z úvěru hradili zálohu, tzv. dražební jistotu.
Dražby se může účastnit kdokoli kromě dlužníka a jeho manžela či manželky.
Před zahájením licitace musí zájemce o nemovitost složit na účet exekutorského úřadu dražební jistotu, kterou určuje exekutor. V případě Lipenecké vily to bylo 1,7 milionu korun.
Jistota slouží jako záloha na kupní cenu a zároveň jako potvrzení, že účastník dražby myslí svůj zájem o nemovitost vážně. Poraženým v dražbě se jistota vrátí.
Vyvolávací cenu stanovuje exekutor na dvou třetinách odhadní ceny nemovitosti. Kdo nabídne nejvyšší sumu, vyhrál. Komplikace může nastat v případě, že se prodává jen podíl na nemovitosti a dražby se účastní její spoluvlastník.
Když tento spoluvlastník nabídne stejnou částku, může uplatnit své zákonné předkupní právo. Ještě před dražbou ovšem musí prokázat, že toto předkupní právo má.
„To může udělat buď výpisem z katastru nemovitostí, kupní smlouvou, smlouvou o předkupním právu či jinými dokumenty,“ říká Kohoutek.
Na doplacení rozdílu mezi nabídnutou cenou a složenou dražební jistotou má vítěz ze zákona nejvíce třicet dnů. „Náš úřad ale stanovuje tuto lhůtu na patnáct dnů. Pokud kupující nestihne peníze poslat, určíme další lhůtu, která opět nesmí být delší než třicet dnů,“ tvrdí Kohoutek.
Když vítěz dražby ani pak nezaplatí, jde nemovitost do další dražby. Tentokrát však exekutor stanoví vyvolávací cenu na polovinu odhadní hodnoty.
Náklady na druhou dražbu a případný rozdíl mezi nejvyšší cenou z první dražby a případnou nižší cenou z druhé dražby, uhradí předchozí vítěz, který nemovitost nezaplatil.
Vydraženou nemovitost si může nový majitel převzít druhý den po vynesení usnesení o tzv. příklepu. Vlastníkem se stane po doplacení nabídnuté ceny. O jeho zápis do katastrupožádá exekutor. Zároveň podá návrh na vymazání všech zástavních práv, která na nemovitosti vázla.
Velmi často se v exekutorských dražbách prodávají spoluvlastnické podíly na nemovitostech. Většinou je kupují ostatní spoluvlastníci, kteří mají předkupní právo. „Cizí osoby si je ale také pořizují. Mohou se stát levně spoluvlastníkem nemovitosti, protože podíly se zpravidla kvůli malému zájmu prodávají za vyvolávací cenu,“ tvrdí Predrag Kohoutek.
Vydělat na takové investici lze, ale cesta k zisku se může protáhnout. Pokud se chce nový majitel podílu zbavit, musí ho nejdříve nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Když odmítnou, může podíl prodat třetí osobě, nebo požádat soud o vypořádání spoluvlastnictví.
„V takovém návrhu nemusí uvádět důvod, proč tak chce učinit. Soud pak rozhoduje, jestli lze věc rozdělit. Pokud nelze, přikáže ji jednomu ze spoluvlastníků, který ostatním vyplatí jejich podíly.
Když ale tento spoluvlastník ostatní podíly nechce, soud nařídí prodej nemovitosti a rozdělení výtěžku z prodeje mezi podílníky,“ vysvětluje Richard Gürlich.
Takový postup může být poměrně zdlouhavý, zvlášť v oblastech, kde soudy řeší mnoho sporů. Vypořádání mohou zkomplikovat i případné námitky jiných spoluvlastníků. „Proto je rozumnější se nákupu spoluvlastnických podílů vyhnout,“ radí Gürlich.
Prodej lipenecké vily ovšem ukazuje, že potíže mohou snadno potkat i zájemce o celou nemovitost. Třeba v podobě manželky dlužníka, která se zabavené vily nechce vzdát a dražbu dokáže pozdržet či úplně zastavit.
Je podle vás nákup nemovitosti v exekutorské dražbě výhodný? Podělte se o zkušenosti a názory.
Dražba: Levná cesta k nemovitosti
Ceny nemovitostí zatím letí vzhůru a lidé je přesto kupují. Jenže zdaleka ne všichni pak zvládnou splácet své závazky. Řešením pro ně může být dražba. A to je příležitost pro kupující. S jakou slevou lze nemovitosti v dražbě koupit?
Zájemce o koupi bytu či rodinného domu v dražbě musí rozlišit dražbu od aukce. V obou případech dochází k výběru kupujícího na základě ceny (systémy aukcí jsou různé a ne vždy dochází ke klasickému „kdo dá víc, bere“). Rozdíl je ale v právní vymahatelnosti koupě při dosažení nejvyšší ceny.
V aukci o konečném kupujícím rozhoduje prodávající. Může např. nasadit nízkou vyvolávací cenu, a pokud v rámci přihazování nedosáhne požadované výše, je oprávněn aukci zrušit a předmět aukce neprodat. Kupující, přestože aukci vyhrál, pak nezíská nic.
V dražbě naopak vlastnické právo přechází úderem dražebního kladívka. Dokonce i v případě koupě nemovitostí. Zákon doslova říká: „Uhradil-li vydražitel cenu dosaženou vydražením ve stanovené lhůtě, přechází na něj vlastnictví předmětu dražby k okamžiku udělení příklepu.“
Klasický prodej, aukce a dražba
Prodej nemovitosti může být uskutečněn klasickou cestou, kdy je byt či rodinný dům inzerován k prodeji s určitou stanovenou cenou a zájemci si chodí nemovitost prohlédnout, jakmile je zaujme.
Najde-li se zájemce a dojde-li k dohodě mezi kupujícím a prodávajícím, je uzavírána klasická kupní smlouva a vlastnické právo po zapsání do katastru nemovitostí přechází na nového majitele.
Tento proces může být uskutečněn prostřednictvím realitní kanceláře, nebo bez ní.
Nemovitost může být nabídnuta též v aukci, která je jakýmsi překlenovacím můstkem mezi běžným prodejem a dražbou.
Společné s dražbou je, že k prohlídce nemovitosti dochází v předem stanovených termínech a samotná aukce se koná také v určenou dobu a na určeném místě. Místem může být i např. aukční portál.
S klasickým prodejem má aukce společné, že po nalezení (zpravidla) nejvyšší nabídky uzavírá kupující s prodávajícím klasickou kupní smlouvu.
U dražby k uzavření kupní smlouvy nedochází. „Dražebník vydá bez zbytečného odkladu vydražiteli, který nabyl vlastnictví předmětu dražby […], písemné potvrzení o nabytí vlastnictví předmětu dražby.
Písemné potvrzení obsahuje označení předmětu dražby, bývalého vlastníka, dražebníka a vydražitele; přílohou potvrzení o nabytí vlastnictví musí být doklad, z něhož bude zřejmé datum a způsob úhrady ceny dosažené vydražením.
Nejde-li o vydražení věci movité, musí být podpis dražebníka na potvrzení o nabytí vlastnictví úředně ověřen,“ uvádí zákon.
V případě dražby nemovitosti evidované v katastru nemovitostí dražebník zašle jedno vyhotovení potvrzení o nabytí vlastnictví i na katastr nemovitostí.
Dobrovolná vs. nedobrovolná dražba
Dražba může být dobrovolná, nebo nedobrovolná. V případě dobrovolné dražby se majitel nemovitosti (či movitosti) rozhodl pro prodej prostřednictvím dražby sám. V takovém případě si majitel může určit nejnižší podání, tedy minimální cenu, za kterou lze předmět vydražit.
Při nedobrovolné dražbě stojí majitel nemovitosti stranou celého procesu. K dražbě dochází nejčastěji na základě exekuce – zabavení předmětu z důvodu neuhrazení závazků. Dlužník – majitel draženého předmětu ani jeho manželka či manžel se nesmí dražby účastnit ani z pozice zájemce o koupi.
Při nucené dražbě si majitel nemůže stanovit nejnižší podání, tedy minimální cenu, za kterou lze předmět vydražit. Minimální podání se odvíjí od odhadní ceny a nesmí být nižší než 50 % odhadní ceny. V případě, kdy se za tuto cenu předmět nepodaří prodat, dochází k opakované dražbě, při níž může být cena snížena až na 70 % původní vyvolávací ceny.
Pokud se věřitelé s dražebníkem dohodnou na minimálních limitech vyvolávací ceny, může v případě opakované dražby být nemovitost prodána i za 35 % odhadní ceny. Navíc odhadní ceny zejména v období rychlého růstu cen nemovitostí často za reálnými tržními cenami zaostávají. V dražbě tak lze teoreticky koupit byt nebo rodinný dům za zlomek ceny.
Za kolik koupíte nemovitost v dražbě?
Teorie je jedna věc, v praxi to už zdaleka tak jednoduché není. V prvé řadě zákon stanoví pouze minimální vyvolávací ceny u nucené dražby. Věřitelé pak budou nepochybně tíhnout k tomu, aby i nejnižší možné podání (minimální cena) pokud možno pokryla jejich pohledávky. A tomu i nejnižší podání přizpůsobí.
Levnou koupi také komplikuje konkurence. Minimální podání může být přívětivě nízké, ale zájemci o koupi svými příhozy mohou cenu zvýšit i několikanásobně. Vzhledem k tomu, že veškeré dražby s minimálním podáním přesahujícím 100 tis.
Kč musí být zveřejněny na centrální adrese alespoň 60 dní před konáním dražby, nelze již jednoduše tímto způsobem provádět „malé domů“, kdy se dražby zúčastní jen pár kooperujících kupujících a každý si za minimální cenu koupí jednu z dražených nemovitostí.
Nad dražbami tak dlí řada dražebních podnikatelů, kteří chtějí levně koupit a následně draze prodat. A pojem „levně“ znamená pro každého jinou cenu.
I tak lze často v (nucené) dražbě koupit nemovitosti levněji než jinou cestou. Portaldrazeb.cz Exekutorské komory České republiky kupříkladu eviduje veškeré dražby movitých i nemovitých věcí z exekucí.
Kupříkladu 17. září 2019 se bude konat dražba bytu 1+1 v Rovné u Sokolova s odhadní cenou 22 tis. Kč a vyvolávací cenou 14 666 Kč. Panelákový byt nemá uvedený stav a zřejmě nebude nijak závratný, ovšem pro zájemce o byt v této lokalitě může být zajímavou investicí.
Nebo hned 3. září 2019 se koná dražba bytu 1+1 ve zděném domě v Praze v Holešovicích s odhadní cenou 3,84 mil. Kč a vyvolávací cenou 2,56 mil. Kč.
Či 11. září 2019 bude dražen rodinný dům ve špatném stavu a s dispozicemi 1+1 a 2+1 v Praze 10 – Uhříněvsi. Dům s vyvolávací cenou 3,858 mil. Kč byl odhadnut na hodnotu 5,787 mil. Kč.
Dražby lze vyhledávat i přímo na Centrální adrese, kde by měly být zveřejněny veškeré dražby s vyvolávací cenou přesahující 100 tis. Kč.
Koupě bytu v nedobrovolné dražbě… výdělek na neštěstí druhých?
Do nedobrovolné dražby se dostávají movité i nemovité věci dlužníků.
Když není rodina schopna splácet hypotéku, banka svou pohledávku nejčastěji prodá některé z inkasních společností, a když ani pak dlužník nemá na splácení, tak o nemovitost přijde v nedobrovolné dražbě. Na první pohled by se tak mohlo zdát, že lidé nakupující v nucených dražbách těží z neštěstí druhých. Není tomu tak.
Naopak. Pokud se někdo dostane do situace, kdy je nucen v dražbě prodat svůj majetek, je pro něj výhodné, aby se o koupi zajímalo co nejvíce lidí. Více zájemců znamená větší šanci na dosažení vyšší ceny.
A vyšší cena umožní přinejmenším umoření větší části dluhu a v lepším případě jeho celé splacení. Navíc, pokud výtěžek z dražby převýší veškeré závazky dlužníka, jsou mu „přebytečné“ peníze vyplaceny.
- Účastí v nucených dražbách zájemci o koupi pomáhají dlužníkům v obtížně řešitelné situaci.
- Předchozí článek: « Po čtyřletém růstu ceny nemovitostí klesnou, míní odborníci Následující článek: Proč se Česku vyhnuly záporné sazby hypoték »
Koupit nemovitost v exekuční dražbě se vyplatí zejména mimo velká města
Koupě nemovitosti v exekuční dražbě je podle občasných zpráv v médiích synonymem výhodné koupě za pohádkově nízké ceny. Je tomu tak ve skutečnosti? Co lze v dražbě výhodně koupit? Jaká jsou rizika koupě nemovitosti v exekuční dražbě?
Koupě nemovitosti v exekuční dražbě je podle občasných zpráv v médiích synonymem výhodné koupě za pohádkově nízké ceny. Je tomu tak ve skutečnosti? Co lze v dražbě výhodně koupit? Jaká jsou rizika koupě nemovitosti v exekuční dražbě?
Primárně je nezbytné zdůraznit, že exekuční dražby už nejsou „tajné“. Všechny exekuční dražby jsou povinně exekutory zveřejňovány na jednom místě, a to na portálu www.portaldrazeb.cz, který zřídila v roce 2010 Exekutorská komora ČR a provozuje jej.
Pryč jsou tedy doby, kdy dražby byly zveřejňovány decentralizovaně (na úředních deskách jednotlivých soudních exekutorů, jednotlivých katastrálních úřadů a obcí).
Portál dražeb je velmi sledovanou internetovou stránkou (Exekutorská komora ČR eviduje měsíčně desetitisíce přístupů), a tudíž informace o konané dražbě již rozhodně není unikátní.
#####Nemovitosti v menších městech jsou stranou zájmu
Zatímco ve velkých městech se dá nemovitost v exekuční dražbě za skutečně velmi výhodnou cenu koupit jen velmi těžko, stranou zájmu dražitelů zůstávají nemovitosti v menších městech či na vesnicích. Zde dochází pro nezájem dražitelů v rámci exekuce často k opakované dražbě, a tak je možné takovou nemovitost koupit za polovinu ceny obvyklé.
Zajímavé je, že zájemci ostentativně ignorují rovněž dražby spoluvlastnických podílů, a to včetně spoluvlastnických podílů na lukrativních nemovitostech. Přitom u spoluvlastnického podílu se při stanovení obvyklé ceny provádí diskont za spoluvlastnický podíl, a tedy obvyklá cena je stanovena ještě níže, než odpovídá podílu na celé nemovitosti.
Vzhledem k tomu je možné spoluvlastnický podíl koupit v exekuční dražbě skutečně výhodně a následně je možné formou dobrovolného či soudního vypořádání spoluvlastnických práv realizovat zajímavý zisk.
Je skutečně zvláštní, že většinou dražitelé raději absolvují dražební „bitvu“ o lukrativní nemovitost, kde mohou realizovat podstatně menší ziskovou prémii, než aby využili možnosti o něco pracnějšího, avšak podstatně vyššího zisku u spoluvlastnického podílu.
Obdobná situace je také u pozemků, a to ačkoli se kolikrát jedná o zajímavé stavební parcely, rovněž ty jsou většinou stranou zájmu dražitelů, a tak bývají první dražby neúspěšné a často se realizují opakované dražby.
#####Hlavní výhodou exekuční dražby je cena
[file:11407:small:right]
Kdo má zájem o dům či byt ve větších městech, musí počítat s tvrdou „bitvou“ a s tím, že původní vyvolávací cena se s nejvyšší pravděpodobností vyšplhá podstatně výš.
Na druhou stranu, kdo má zájem nemovitost koupit i za částku, která se nachází jen mírně pod odhadní cenou, má vysokou šanci na úspěch. Pro všechny případy však platí, že hlavní výhodou koupě nemovitosti v exekuční dražbě je cena.
Další výhoda vyplývá z podstaty nabytí nemovitosti v dražbě, kdy vydražitel nabývá nemovitost tzv. originárně.
Vydražitel je tedy brán za prvého nového majitele nemovitosti (jako by byla nemovitost právě postavena), takže se nemusí obávat různých žalob na neplatnost nabytí nemovitosti původním vlastníkem, pozbytí vlastnictví původního vlastníka z důvodu odstupování od předchozích smluv, jež nabyly na rizikovosti v souvislosti s nedávným rozhodnutím Nejvyššího soudu ČR, který v usnesení ze dne 21. června 2011, sp. zn. 30 Cdo 2010/2011, dovodil, že v případě, že předchozí vlastník nebyl ve skutečnosti vlastníkem nemovitosti, či vlastnické právo (například z důvodu odstoupení pozbyl), je i další nabytí nemovitosti, byť v dobré víře, neplatné. Toto tedy při nabytí nemovitosti v dražbě nehrozí, neboť vlastnictví nabyté dražbou není odvozené od původního vlastníka, ale je, jak je uvedeno výše, originární.
#####Nevýhodou je zejména malý počet exekučních dražeb
Nevýhodou exekučních dražeb je, že je jich podstatně méně než nemovitostí prodávaných dobrovolně na trhu. Další nevýhody pak vyplývají ze samotného exekučního procesu.
Dražitel se sice stává vlastníkem vydražené nemovitosti zpětně k okamžiku vydražení-příklepu, avšak splněním dvou podmínek. Zaprvé zaplacením nejvyššího podání (ceny) a zadruhé právní moci usnesení o příklepu.
Zatímco první podmínku může vydražitel sám ovlivnit, právní moc usnesení o příklepu je odvislá většinou od vnějších faktorů – zda některý z účastníků exekučního řízení nepodá odvolání do usnesení o příklepu, zda je usnesení včas soudním exekutorem vypraveno, zda je odvolací soud nezruší atd. Zastavme se ale u prvé podmínky – zaplacení nejvyššího podání. Lhůtu pro zaplacení stanovuje exekutor a nesmí být delší než dva měsíce od právní moci usnesení o příklepu.
V této souvislosti je nezbytné doporučit neplatit nejvyšší podání před právní mocí usnesení o příklepu, neboť v případě odvolání kteréhokoli z účastníků zůstává zaplacená částka zbytečně ležet na účtu soudního exekutora po celou dobu odvolacího řízení, které může trvat i rok. Tím se dostáváme k druhé podmínce nabytí vlastnictví k vydražené nemovitosti, a tou je právní moc usnesení o příklepu. V případě odvolání kteréhokoli z účastníků totiž o odvolání rozhoduje příslušný krajský soud, což může okamžik nabytí nemovitosti odsunout třeba i o rok, nemluvě o možném, ne příliš častém zrušení usnesení o příklepu soudem, které by znamenalo novou dražbu. S ohledem na uvedené by bylo lehkovážné spoléhat se na to, že když jsem dnes vydražil nemovitost, mohu se do dvou měsíců bez dalšího nastěhovat.
#####Nemovitost v exekuci si nelze prohlédnout
Nemalou nevýhodou je samozřejmě nemožnost si draženou nemovitost osobně prohlédnout. V případě, že dlužník v rámci exekuce neposkytuje součinnost, je prakticky téměř nemožné zorganizovat v exekučním řízení prohlídku dražené nemovitosti pro zájemce.
Dražitelé tedy musejí vycházet z informací obsažených ve znaleckém posudku. Určitým rizikem je samozřejmě i to, že dlužník nemusí mít zájem na zachování dobrého stavu nemovitosti a tuto může svévolně poškozovat či nepřiměřeně „vybydlovat“.
V této souvislosti je samozřejmě vůči němu možné uplatnit nárok na náhradu škody, nicméně reálnost vymožení takové škody je spíše éterická.
I přes výše uvedené nevýhody podle mého názoru podstatně převažují výhody koupě nemovitosti (spoluvlastnického podílu) v exekuční dražbě, důležité je uvedená rizika mít na paměti a počítat s nimi.