Ceny nemovitostí se v posledních letech neustále zvyšují a překonaly už hodnotu těch před 10-ti lety před krizí.
Někteří lidé mluví o realitní bublině, která musí splasknout a další si myslí, že cena bude nadále růst.
Kde je skutečná pravda? To záleží na mnoho faktorech, zda se bude ekonomice dařit, jak to bude s novými výstavbami atd. Vyplatí se kupovat nemovitosti při současných cenách? Kdy je nejlepší doba na nákup nemovitostí?
Proč lidé kupují nemovitosti?
Nemovitosti jsou uchovatelem hodnoty. Můžete kupovat nemovitosti za účelem bydlení nebo na investici. První možností je bydlení, protože každý potřebuje někde bydlet. V České republice je velmi populární vlastní bydlení. Další možností jsou investiční byty.
Lidé si čím dál více uvědomují, že nechávat peníze na běžných účtech není výhodné a na spořicím účtě či termínovaném vkladu je úrok minimální a v současnosti ani nepokryje nepokryje inflaci. Při investici do nemovitostí je pro mnoho lidí důležitý příjem z pronájmů a mnoho lidí to bere jako dlouhodobou investici např.
na důchod, který v budoucnu nebude nebo bude hodně malý.
Existuje i řada spekulantů, kteří nakupují byty či domy za účelem rychlého zisku. To znamená, že koupí a následně prodají.
Aby se zvýšila hodnota dané nemovitosti, tak se často provádí rekonstrukce, aby se zvýšila hodnota bytu či domu.
Je nutné počítat i s daní z nabyti nemovitosti, daní ze zisku a dalších věcí, na které nesmíme zapomenout. Tady se vyplatí mít někoho zkušeného, kdo se vyzná a také poradí např. s daněmi.
Nemovitosti můžete kupovat za účelem bydlení nebo na investici.
Kdo nejčastěji kupuje nemovitosti?
Evidujeme dlouhodobě tři typy investorů. Jsou to to soukromé osoby s větším množstvím peněz. Ti si kupují desítky bytů najednou. Bývají to úspěšní podnikatelé, kteří investují opakovaně a dlouhodobě.
Druhou skupinou jsou drobní investoři, kteří mají k dispozici několik milionů korun a místo uložení v bance s nulovým výnosem za ně koupí jeden či více bytů. Třetí typem jsou lidé, kteří využívají levných hypoték.
Se zpřísňujícími se podmínkami pro získání hypotečního úvěru však bude tohoto typu investorů postupně ubývat.
Kdy je nejlepší doba na nákup nemovitostí?
Ideální je kupovat vždy v období krize, když jsou ceny na tzv. dně. Spousta lidí prodává pod cenou, protože jsou často v situacích, že musí. V této době je ideální být dobře připravený.
Vždy ceny nemovitostí prochází trendovými vlnami. Před více než 10-ti lety byly ceny vysoko, pak tu byla krize, která způsobila pokles nemovitostí.
V současnosti jsme v růstové fázi a ceny bytů se pohybují nad hodnotou těch z před deseti lety před krizí.
Ceny nemovitostí v České republice za posledních 15 let.
Vyplatí se v současnosti kupovat nemovitosti?
Ceny nemovitostí rostou i z toho důvodu, že je velký zájem o investiční byty. Koupě bytu a jeho následný pronájem stále přináší dobré zhodnocení. Jestliže uvažujete, že budete nemovitost držet deset a více let, tak by se vám čekání na lepší cenu nemuselo vyplatit. Hlavně z důvodu ztráty příjmů z pronájmu.
I když půjde trh v následujících letech dolů, tak je velká pravděpodobnost, že se ceny začnou následně vracet opět nad současné hodnoty. Důležitější je výnos z pronájmů během této doby, než samotná kupní a prodejní cena.
Pokud uvažujete o koupi bytu a následně ho chcete pronajímat v horizontu nad 10 let, tak i při aktuálních cenách nemusí jít o špatnou investici.
Pokud bude ekonomika prosperovat, bude dost práce, tak nepočítejte, že by nemovitosti ve větších městech měly jít dolů. Určitě nějaká ta krize dorazí, ale je otázkou, kdy to bude. Letos, příští rok, za 2 roky nebo za 5 let. Když dojde ke krizi, tak poté bude opravdu velká příležitost k nákupu nemovitostí.
Vyplatí se nákup nemovitostí při současných cenách?
Víte, jak investují bohatí?
Je dost možné, že jste už někdy slyšeli o střídání cyklů, kdy bohatí přesouvají svůj majetek a ještě více bohatnou. Z historického hlediska jsou období, kdy se ekonomice daří a nejčastěji rostou akcie a cena nemovitostí. V období finanční krize naopak akcie s nemovitostmi klesají. Podívejte se, do čeho bohatí investují, jak přesouvají svůj majetek a ještě více bohatnou ZDE >>
Podívejte se, do čeho bohatí investují, jak přesouvají svůj majetek a ještě více bohatnou.
Kde jsou nejvyšší ceny nemovitostí?
Aktuálně v Praze jsou nejvyšší ceny nemovitostí a návratnost v porovnání s ostatními městy vychází nejhůře. A to i přesto, že jsou v Praze nejvyšší ceny nájmů. Ani vysoké ceny pražských bytů ovšem kupující zatím neodrazují od jejich pořízení.
V Praze a v Brně se často potkáte s investory ze zahraničí, nejčastěji pak ze zemí evropské unie. Čím vyšší jsou ceny nemovitostí, tím delší bývá návratnost investovaných prostředků.
Na vzestupu ovšem nejsou pouze ceny bytů, ale postupně dochází také ke zvyšování nájemného.
Zdroje: Cashflow Capital
Daniel Kotula radí, kdy výhodně prodat a koupit nemovitost
Ceny nemovitostí se neustále mění, a proto je správné načasování jedním ze základních pravidel úspěšné koupě. Když trefíte správný moment nákupu, můžete významně ušetřit. A v případě následného prodeje ve vhodný okamžik pak slušně vydělat.
Ale jak poznat tu pravou chvíli? Cenu přímo ovlivňuje ekonomická prosperita, tedy fakt, zda právě panuje krize, nebo se společnost raduje z ekonomického růstu. Povíme si, čím se která fáze vyznačuje a jak každou z nich využít při nákupu nebo prodeji nemovitosti.
Správné načasování pak pro vás bude hračka!
Doplnění tématu k 1. březnu 2020
Rozhodl jsem se do tohoto universálního a za každého období platného článku vložit doplnění, protože jsme s největší pravděpodobností těsně před koncem 6 let trvající ekonomické prosperity a tedy i růstu cen nemovitostí.
Každou krizi, ať malou nebo velkou, spustí neočekávaná situace, která má významný dopad na společnost a podle všeho touto neočekávanou situací je dění kolem koronaviru.
Aktuálně již známé ekonomické dopady jsou následující:
- Oslabil se tok zboží, přes hranice i v rámci zemí tak jak došlo k ochromení dodavatelských řetězců (technologičtí giganti očekávají meziroční pokles tržeb o 10 % a více).
- Nejistota se promítá do výdajů běžných lidí, již dnes si lidé rozmýšlejí dovolené a pracovní cesty (200 tis. zrušených rezervací letenek) a stejně tak odloží nákupy aut a další spotřeby (pokles prodejů aut v Číně meziročně – 92 %). To se pak promítá do odložení investic firem a způsobuje dominový efekt.
- Strmé propady na světových akciových trzích vyvolávají strach a nejistotu, která vede k opatrnosti ve výdajích všech ekonomických subjektů.
To všechno povede při nejlepším k zastavení ekonomického růstu a tedy i k dopadům na ceny nemovitostí, více podrobně toto téma probráno v článku.
Pokud plánujete nyní kupovat – vyčkejte min. 1- 3 měsíce, jak se situace bude vyvíjet, je dosti pravděpodobné, že pokud se aktuální situace bude zhoršovat, za nějakou již dohlednou dobu (např. 1 rok) budou ceny nemovitostí nižší a bude výběr z širší nabídky.
Pokud plánujete prodávat – prodej urychlete, jak je to jen možné, než se ekonomické problémy naplno projeví, zpravidla to trvá 6 -12 měsíců.
Jinak tímto vsuvku ukončuji a přeji příjemné čtení dále.
Krátký exkurz do historie aneb Jak se vyvíjely ceny nemovitostí v Česku
Je přirozené, že ceny nemovitostí někdy rostou, někdy klesají a někdy se nemění, tedy takzvaně stagnují. Takový cyklus se v minulosti opakoval vždy zhruba každých deset let. V České republice je to ale jiné. Zatímco třeba v sousednímu Německu mají standardizovaný realitní trh od 70.
let, u nás je to pouze posledních 15 let. Nezažili jsme opakované vzestupy a pády cen nemovitostí jako na Západě, ale pouze jeden takovýto cyklus, a to vzestup cen od roku 2003 do roku 2008, jejich následný pád a opětovný vzestup od roku 2014 až do dneška.
Z toho důvodu nemáme dostatečně zažité, kdy k růstu a poklesu cen dochází. Považuji proto za užitečné vám toto téma osvětlit, abyste byli do budoucna na změny cen připraveni a mohli jich dobře využít.
Ještě předtím vám chci ale přiblížit jeden další důležitý faktor, a to lokalitu, která má na cenu nemovitostí taktéž velký vliv.
Zajímavá lokalita přidává nemovitosti na hodnotě, ta špatná zase ubírá
V dobrých lokalitách ceny dlouhodobě rostou. “Dlouhodobě” přitom znamená několik desítek let, například 20 – 30 roků. Dobrou lokalitu pak zpravidla představuje taková, kde je vysoká zaměstnanost a kde se soustředí lidé s vyššími platy.
Může to být ale také rekreační oblast, která se stane oblíbená mezi lidmi s dobrými příjmy. Takoví lidé platí za nemovitosti hezké peníze a úměrně s rostoucími příjmy jsou ochotni zaplatit více.Samozřejmě, že na těchto lukrativních místech v některých chvílích ceny klesají, ale jakmile se trh vzpamatuje, cena se opět dostane na nová maxima. Proto se vyplatí nemovitost v takových lokalitách vlastnit.
Oproti tomu pak existují oblasti, které atraktivitu nemovitostí příliš nezvyšují. Typicky se jedná o místa s nižší zaměstnaností nebo taková, kde jsou menší příjmy.
Do takových lokalit se nestěhuje nikdo, kdo by poptávku po nemovitostech zvýšil, a zdejší lidé nejsou ochotni ani schopni platit vysoké částky za koupi domu nebo bytu.
Dlouhodobé vlastnění nemovitosti se zde tolik nevyplácí.
Vzestup a pád cen ve světě ovlivňuje naši ekonomiku včetně realitního trhu
Česká republika má jednu z nejotevřenějších ekonomik na světě, což jinými slovy znamená, že jsme 100 % závislí na exportu do zahraničí.
Navíc, ruku na srdce, moc nám tu toho nepatří – většina významných dodavatelů, bank, řetězců a výrobců má zahraničního vlastníka.
Sečteno a podtrženo: stejně tak, jako nás zasáhne globální ekonomická krize, tak nás i pozitivně ovlivní celosvětový ekonomický růst. Teď se pojďme podívat, jak můžete tyto trendy využít k nákupu a prodeji nemovitosti.
Když se ekonomice nedaří, je nejvyšší čas pořídit si byt nebo dům
Nejvhodnější dobou pro nákup nemovitosti je období ekonomické krize. Tu poznáme tak, že se v médiích se začnou objevovat zprávy typu „Škoda Auto se rozhodla propustit několik tisíc zaměstnanců“, „Další z továren na Ostravsku se rozhodla ukončit svůj provoz. Tento rok je to už třetí”, nebo „Nezaměstnanost roste devátý měsíc za sebou“…
Obecně na ekonomickou krizi ukazují tyto jevy:
- roste nezaměstnanost,
- padá akciový trh,
- klesá HDP,
- ukazatele v různých odvětvích (průmysl, stavebnictví, export atd.) jsou negativní,
- státní rozpočet má rekordní schodky,
- světové elity neustále diskutují o tom, jak zachránit světové hospodářství.
V takovém období se lidé bojí o svou práci, mzdy nerostou, podnikatelé bojují o přežití a nikdo se nechce vydávat z peněz nebo se zadlužovat hypotékou. Lidé mají strach o svou finanční budoucnost, a proto je také nízká poptávka po nemovitostech.
Na druhou stranu, právě v takovém období potřebuje nutně spousta prodávajících peníze z prodeje nemovitostí, a jsou tedy ochotni slevovat. V tu chvíli musí ceny zákonitě klesat. Možná vám taková situace připadá ve světle dnešní doby nerealistická, ale přesně to se dělo v letech 2009 až 2013, a i v budoucnu se tento scénář opět zopakuje.
Krize trvá zpravidla několik let, než se situace stabilizuje, a celou tu dobu máte možnost koupit nemovitost za pěkné peníze. Pokud tedy uvažujete, že si pořídíte byt nebo dům (ať už pro sebe či jako investici k pozdějšímu pronájmu), překonejte strach plynoucí z negativní ekonomické atmosféry a pusťte se do nákupů.
Věřím, že za pár let budete toto rozhodnutí hodnotit jako jedno z nejlepších ve svém životě.
Prodávejte ve chvíli, kdy je ekonomická situace příznivá
Nejlépe se prodává v době ekonomického růstu, ideálně na jeho konci. V tomto období můžete slýchat například, že “Škoda Auto vyrobila nejvíce aut ve své historii“„Největší producent čipů otevírá továrnu v ČR a bude hledat tisíc zaměstnanců“ nebo „Nezaměstnanost klesá již devátý měsíc za sebou“. Že se ekonomice dobře daří, poznáte podle následujících jevů:
- klesá nezaměstnanost,
- roste akciový trh,
- roste HDP,
- ukazatele v různých odvětvích jsou pozitivní,
- státní rozpočet má přebytky.
Ve společnosti se začíná šířit pozitivní atmosféra, po delší době dojde k navýšení mezd nebo k vyplácení bonusů a podnikatelé mají zase dost zakázek. Lidé se přestávají bát o práci a soustředit se pouze na řešení své současné situace.
Troufají si zlepšit svůj život právě tím, že koupí nemovitost, a nemají strach vzít si hypotéku nebo se vydat z peněz. Finanční budoucnost se totiž opět jeví v lepším světle. Tehdy se začíná zvedat poptávka a v relativně krátkém čase, který může trvat půl roku až rok, odstartuje také růst cen nemovitostí.
Ten trvá tak dlouho, dokud je ekonomická situace příznivá. V prvních letech se ceny zvedají více, například o 10 – 15 %. To je způsobeno předchozí krizí, kdy byly ceny stlačeny dolů, a lidé proto odložili svá přání. Teď je konečně mohou realizovat, protože na nemovitosti finančně dosáhnou.
Poslední roky ekonomického růstu se ceny naopak zvedají jen mírně, pokud vůbec. Jsou totiž už příliš vysoké, a tím pádem pro většinu nedostupné. Část lidí své potřeby navíc již vyřešila v předchozích letech a další už čekají na krizi, kdy ceny opět spadnou dolů.
Proto je nejvýhodnější prodat nemovitost ke konci růstu cen, což zažíváme právě nyní, v roce 2019.
Nemovitost, kterou nebudete potřebovat, doporučuji prodat, samozřejmě na vrcholu ekonomického růstu. Následně je dobré pár let vyčkat a získané prostředky investovat výhodněji. Naopak bych nikdy neprodával vhodnou nemovitost na pronájem v dobré lokalitě, pokud bych k tomu nebyl okolnostmi doslova nucen. Z dlouhodobého hlediska se totiž vyplatí takovou nemovitost vlastnit.
Kdy se vyplatí koupit byt? A kdy ne?
Zeptáte-li se realitního makléře, zda je právě nyní vhodná doba na nákup nemovitosti, určitě vám řekne, že bydlení ve svém je vždy dobrou investicí a v budoucnu se určitě zhodnotí. Uvážená odpověď na otázku jak dobře investovat ovšem takto jednoduchá není…
Pokud by se všechny vyslovené mýty a polopravdy týkající se bydlení a trhu s byty naskládaly na jednu hromadu, mohli bychom mít velehory. Takto nějak se v knize „Jak dobře investovat do bydlení“ před asi 15 lety vyslovili dva pracovníci Sociologického ústavu AV ČR ve vztahu k mýtům týkajících se otázky bydlení.
Koupit, nebo pronajmout? Jak se správně rozhodnout?
Ve třetí kapitole knihy „Jak dobře investovat do bydlení“ si Martin Lux s Petrem Sunegou kladou otázku „Najmout si byt nebo koupit byt?“.
Podle jejich doporučení týkající se otázky „Zůstat v nájmu nebo jít do vlastního?“ by měl zájemce zaprvé přemýšlet, že má stabilní práci a zdroj příjmů. Jde o to nestát se obětí touhy po vlastním bydlení.
Roli hraje také to, zda na to zájemce má, zda má bonitu pro získání úvěru a zda si to může dovolit. Vedle toho pak jde o úvahu, zda se to vyplatí. Opomenout nelze ani analýzu současné situace na trhu.
Pozorný čtenář knihy se dobere i klasické otázky rentability či výnosnosti, poměřování potenciálního výnosu s nájemným vůči ceně nemovitosti i uvažování o časové hodnotě peněz.
Při určité tržní ceně je výnos z nájemného takový, že od investice přímo odrazuje. V knize se nezapře ani akademický pohled.
Z pohledu analýzy, zda se vlastnické bydlení vyplatí, přicházejí autoři s konceptem ročních uživatelských nákladů vlastnického bydlení.
Tyto si může uživatel nemovitosti spočítat a porovnat je s alternativou bydlení nájemního. Pokud je nájemné nižší, může to být vodítko svědčící pro výhodnost této alternativy.
Analyticky jde ovšem o vcelku na vstupní data náročný propočet – uvažována má být vstupní cena nemovitosti navýšená o dodatečné náklady dojížďky a transakční náklady, úrokové náklady ponížené o daňovou úsporu, výdaje na opravy a údržbu.
Vlastnické bydlení se má vyplatit v podstatě tehdy, když čisté tržní nájemné za byt je vyšší než určené uživatelské náklady vlastnického bydlení. Nechybí zde ani důležitá poznámka, že splátka jistiny není pro vlastníka nákladem – je to forma potenciálně získávaného bohatství.
Byty jako zboží
Byty jsou zbožím. Nakupují a prodávají se. Byt si lze pronajmou, opět na trhu. Svou roli tu sehrává nabídka a poptávka. Neopomenutelnou roli zastává regulace a stát – ať už nastavením pravidel, tak přímými zásahy.
Bydlení je podle Luxe a Sunegy „normálním zbožím obchodovaným na trhu, kde převažující nabídka nad poptávkou ceny snižuje a naopak převažující poptávka nad nabídkou ceny zvyšuje“. Proti subjektům, které byty nabízejí, stojí ti, kteří byty poptávají.
První kapitola odkazované knihy hlásá, že bydlení je zvláštním typem zboží. Kapitola další se pak zabývá formováním nabídky a poptávky – otázkou počtu bytů, vývoje počtu obyvatel a domácností. Nechybí poznámka o vnitřní migraci a zahraniční imigraci. Ceny bytů a domů se mění, existují rozdíly jak dané polohou a umístěním dané nemovitosti, tak rozdíly v průběhu času.
Obrázek 1: Bydlení je zvláštním typem zboží, že na jedné straně stojí poptávka po bydlení a oproti tomu nabídka. Ceny bytů a domů jsou pak výsledkem řady faktorů.
Poněkud rozpačitě může vyznívat konstatování, že odhad aktuální ceny bytu nebo domu lze vypočítat pomocí jakéhosi cenového modelu. Předpoklad existence nějaké databáze disponující potřebnými daty, respektive podchycení všech faktorů ovlivňujících ceny vyznívá z pohledu praktického poněkud pošetile.
Ceny určuje aktuální situace na trhu. Jaká je aktuální poptávka a nabídka, to ve svém spolupůsobení předurčuje tržní cenu konkrétní nemovitosti – nájem, respektive cenu nemovitosti samotné.
Ceny se v čase mění, roli sehrávají spekulace (v moderní terminologii se hovoří o investiční horečce nebo iracionální nevázanosti) a z pohledu krátkodobého rovněž poptávka, kterou nelze rychle uspokojit.
Nabídka i poptávka je nepružná a ceny bytů díky tomu mohou snadno povyskočit. Akutní nedostatek na daném místě v daném čase pak vede k cenám z nedostatku. Vzestup cen ovšem může vystřídat jejich propad.
Bydlení ve vlastním je investicí
Manželé Novákovi, nepříliš poučení investoři, koupili podle vyprávění v citované knize byt v roce 2003. Byla to doba paniky a obav z toho, jak po vstupu do Evropské unie ceny nemovitostí vzrostou.
Zbrkle koupili byt 3+1 s lodžií v panelovém domě na jednom panelovém sídlišti za 2,1 milionu korun. Od banky si k tomu půjčili 1,3 milionu korun. V roce 2004 ovšem ceny bytů poklesly a cena bytu Novákových nově byla jen asi 1,7 mil. Kč.
Kdyby byli bývali Novákovi počkali, mohli téměř 700 tisíc korun ušetřit.
Díky příběhu Novákových hned v úvodu knihy čtenář dostává ponaučení, že rozhodnutí o bydlení ve vlastním je během na dlouhou trať – jde o investici a investoři čelí různým rizikům.
Problémem může být obtížná likvidita, transakční náklady, dopady výpadku příjmů, změna rodinné situace (rozvod), atd.
Pokud ale Novákovi koupili a setrvali, pak už dnes mají téměř splaceno a v majetku mají cenný byt.
Mýtem by byla ale představa, že koupě nemovitosti je vždy a za každých okolností výhodnou investicí. S investicemi to není nikdy úplně jednoduché. Stačí koupit v nesprávný čas, v důsledku výpadků příjmů prodat a prodělek je na světě. I na realitních trzích situaci a dění ovlivňují tržní nálady a různé regulace.
I tu vznikají cenové bubliny, vzestupy a pády. Jak ukázala poslední dekáda, na poli rezidenčních nemovitostí zvláštním způsobem působí uvolněná peněžní politika a to, že se úvěry poskytují jak na běžícím pásu. Levné a dostupné úvěry pod taktovkou uvolněné měnové politiky zamíchaly kartami.
Regulace a vměšování státu
Státy se ovšem do cen bydlení nevměšují pouze úvěrovou a diskontní politikou – třebas enormním stlačením úrokových sazeb, které svět aktuálně prožívá. Trh s bydlením se vyznačuje tím, že se zde vměšuje stát a obce.
Stát vytváří regule ovlivňující hypoteční financování a fungování bank, podporuje vznik přehledů o cenách. Podobně vznikají regule ovlivňující výstavbu, územní plány ovlivňující využití dílčích lokalit. Stát také intervenuje jako ochránce slabších – formou dávek, daňové politiky, dotací, zvýhodněných půjček nebo i přímou výstavbou dotovaných bytů.
Patří sem i populistické programy sloužící k získání voličských hlasů. Bytová politika je prošpikována sítí zájmů různých skupin (zájmy developerů, poskytovatelů financování) – je tu zájem získat na úkor eráru zdroj příjmů a zisků.
Poněkud úsměvně z dnešního pohledu vyznívá tehdejší optimismus Luxe a Sunegy týkající se regulace výstavby v Česku uvedený v odkazované knize: „V České republice neexistují ani zásadnější bariéry pro provozování stavební činnosti, bariéry pro přísun levné pracovní síly do stavebnictví ze zahraničí, ani příliš rigidní stavební normy, urbanistické restrikce nebo regulace při nakládání s pozemky či vyřízení stavebního povolení. Lépe řečeno, není tomu u nás rozhodně hůře než v jiných vyspělých zemích. Naopak, regulací je u nás spíše méně a navíc jsme zvyklí, na rozdíl od našich západních sousedů, takové regulace občas nebrat až tak vážně.“ (Lux, Sunega, 2006).
To dnešní pohled týkající se regulace výstavby je značně pesimistický. Kdo chce dnes v Česku stavět, musí být trpělivý, třeba kvůli stavebnímu povolení. Ve vyřizování stavebního povolení skončilo Česko v žebříčku Doing Business na 157. příčce mezi 190 porovnávanými zeměmi.
Proces povolovacího řízení podle dat studie Světové banky vyžaduje jen získání všech potřebných razítek 246 dní. Dnes už víme, jak na tom Česko je, v roce 2006 se zpráva Doing Business dobou potřebnou pro získání stavebního povolení ještě nezabývala.
Regulace byla před 15 lety také určitě méně všeobjímající.
Hypotéky a hypoteční úvěry
Vlastní bydlení je nákladné a pro jeho financování je často zapotřebí využít hypotečního úvěru. Je příznačné, že úvěr je splácen anuitně a pro související úvahy je nutné uvažovat časovou hodnotu peněz.
Těmto otázkám je v knize věnována kapitola Financování koupě bytu nebo domu. Zde je provedena rozvaha, zda k financování použít vlastní úspory, nebo si vzít úvěr, stejně jako, jaký úvěr zvolit.
Co se týká hypotečního úvěrování, Lux se Sunegou popsali hypoteční trh takto: „Konkurence na trhu s hypotečními úvěry je v naší zemi značná, marže bank i poplatky za vyřízení úvěrů se snižují“.
Zmínili ale i to, že oproti situaci ve vyspělých zemí „existují jisté nedostatky v podobě nedostatečné variability hypotečních produktů, vysokých transakčních nákladů při refinancování nemovitosti nebo vysokých poplatků za předčasné splacení úvěru“.
Uplynulo nějakých patnáct let a i zde se leccos změnilo. Konkurence na poli hypotečních úvěrů ještě více vzrostla.
Vzrostla určitě i variabilita hypotečních produktů a regulací byly kroceny i poplatky za předčasné splacení.
Dnes máme Zákon o spotřebitelském úvěru, který konstatuje, že poskytovatel spotřebitelských úvěrů má účtovat jen ty náklady, které přímo souvisejí s předčasným splacením.
Úřad ČNB vydal upřesnění, že má jít o administrativní náklady, popřípadě další náklady, pokud prokazatelně vzniknou, a které by bez předčasného splacení konkrétního úvěru nevznikly. Nákladem ovšem nemají být úrokové náklady z dluhů, ani snížení úrokových výnosů poskytovatele po předčasném splacení.
Píše se rok 2020 a změnily se i jiné věci. Úrokové sazby byly nebývale stlačeny.
V podmínkách nízkých úrokových sazeb začala Česká národní banka uplatňovat makroobezřetnostní politiku a usilovat o usměrňování poskytovaných hypotečních úvěrů – ať už překračování 90% LTV tak, aby výše celkového dluhu nepřekročila devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele o úvěr (DTI, debt-to-income). Součástí je i požadavek, že domácnost s hypotékou by na splátku veškerého svého dluhu neměla vydávat více než 45 % čistého měsíčního příjmu (ukazatel DSTI, debt-service-to-income).
Spotřeba, nebo investice?
Vlastnické bydlení je předmětem dlouhodobé spotřeby. Byt je nemovitá věc, která dokáže sloužit několika generacím. Jde o věc, která má dlouhou životnost. Jsou tu vysoké náklady pořizovací i transakční.
Byty nejsou houskami nebo pečivem, zboží, u kterého je každý kus v podstatě stejný. Bydlení a nemovitosti představují složité zboží, byty nebo domy se liší ve škále různých charakteristik. Uživatele zajímá členění, velikost užitné plochy, počet a velikost pokojů, použité materiály, stejně jako právní forma užívání – například zda je o byt vlastní, družstevní nebo nájemní.
Z pohledu řadového člověka jde o jedinečné investiční aktivum, které poskytuje užitnou hodnotu – možnost bydlení a užívání. Možnost bydlet v určitém bytě znamená mít právo vyloučit ostatní lidi z jeho užívání, právo mít své vlastní soukromí. Nejedná se tedy v žádném případě o veřejný statek.
Autoři knihy „Jak dobře investovat do bydlení“ zpracovali téma vskutku široké – od investiční psychologie, přes investiční matematiku, až po odhady výnosů, rizik. Jakkoliv jsou dnes v knize některé konkrétnosti zastaralé, pohled na investování do vlastního bydlení je nadčasový a kvalitně zpracovaný.
Reference: LUX, Martin a Petr SUNEGA. Jak dobře investovat do bydlení. Praha: Sociologické nakladatelství (SLON), 2006. Knižnice Sociologických aktualit. ISBN 80-86429-56-3.
Předchozí článek: « Úřad provádí revizi katastrálních map. Změna výměry pozemku se může týkat i vás Následující článek: Jak uplatnit odpočet úroků z hypotéky na dani z příjmu »
Kdy je pronájem výhodnější než koupě bytu na hypotéku
Denně jsme masírování médii, reklamou, přáteli, muži zejména manželkou, že je potřeba žít ve vlastním. Základním argumentem je, že je lepší platit hypotéku na vlastní bydlení než nájemné cizímu člověku. Jde přece o investici do budoucnosti, ve vlastním se žije mnohem lépe.
Opravdu je to tak?
Dle mého soudu a výpočtů je to někdy pravda a někdy ne. Záleží na dvou základních okolnostech – jaká je výše nájemného a cena bytů v lokalitě, kde hodláme bydlet. Vzhledem k tomu, že největší realitní trh je v Praze, výpočty – jde o modelové příklady – směřují na toto území.
Každý máme jiné nároky na kvalitu bydlení, jiné preference lokalit, umíme jinak zručně hledat vhodné nemovitosti nebo máme jiný přístup k úvěrům. Uvedená čísla tak nelze pokládat za univerzální.
Jde o příklad, který ukazuje možnou strategii investice do nemovitosti a je alternativou k současnému trendu pořizovat si vlastní bydlení za každou cenu.
Snažil jsem se vybrat průměrné ceny nemovitostí, pronájmů, hypoték, fondů oprav, které ale nemusí zcela odpovídat vaší osobní zkušenosti.
Představme si tedy, jak řeší bydlení dvě rodiny z Prahy. První si koupila vlastní byt 3+1 za tři miliony korun a vzala si kvůli tomu na 20 let hypotéku. Fond oprav připadající na byt je 1 500 korun měsíčně.
Druhá rodina se rozhodla žít v nájmu v bytě 3+1 za nájemné 12 000 korun měsíčně, bez služeb a energií. Místo hypotéky na vlastní bydlení se rozhodla postupně nakoupit tři garsonky po jednom milionu korun na 20letou hypotéku. Garsonky byly koupeny již s nájemníky nebo je obsadí novými nájemníky. Do fondu oprav přispívají měsíčně 500 korun na garsonku a nájemníci platí měsíčně 6 000 korun.
- Splátku 20leté hypotéky počítejme 7 000 korun na milionovém úvěru.
- Jak na tom budou finančně za 20 let?
- Za dvacet let tedy první rodina zaplatila za majetek stejné hodnoty o 1 440 000 korun více a má nulové měsíční výnosy.
Za dalších deset let druhá rodina vydělala ještě 540 000 korun na nájemném a již se netrápí, jak se uživí v důchodu, neboť její důchod a příjmy z nájemného ji bohatě zabezpečí. První rodina ovšem stále platí fond oprav svého bydlení, za deset let to bude 180 000 korun a nemá jiné příjmy než důchod.
Celkově je tak na tom první rodina bydlící ve vlastním o 2 160 000 korun hůře než ta, která bydlí v nájmu. Pokud druhá rodina hospodařila s přebývajícími příjmy správně, může mít na spořicích účtech přes 2 000 000 korun.
Proč to tak vyšlo?
Teď si jistě řikáte, že výpočty nejsou správné. Čísla ale mluví jasně, přes veškeré nedostatky kalkulací – výpočet nezahrnuje inflaci, variabilní úrokové sazby, investici do bytů nebo daně – bilance vychází jednoznačně kladně pro druhou rodinu. A kdybychom brali v úvahu inflaci, bude na tom ještě mnohem lépe.
Důvodem je výše platby úroků z hypotéky v poměru k výši nájmu. Čím výše je splátka hypotéky nad platbou nájemného, tím více se vlastní bydlení nevyplatí.
U garsonek je v Praze poměr mezi platbou hypotéky a nájemného nejnižší (7 000 : 6 000 Kč), zatímco u větších bytů je poměr nejvyšší (21 000 : 11 000 korunám). Je tedy velice drahé půjčit si na byt, kde je splátka hypotéky mnohem vyšší než nájemné. V tomto případě je lepší žít v nájemním bytě.
Výhodné je naopak půjčit si na byt, u něhož se splátka hypotéky blíží výši nájemného, a pak v něm klidně bydlet nebo ho pronajímat dál.
Kdy se vyplatí půjčit si na vlastní bydlení?
Mladá rodina by prodělala, kdyby se rozhodla koupit si za současných tržních podmínek velký byt v Praze. Alternativou je jen koupě garsonky jako investice a bydlení v nájmu.
V budoucnu se může situace změnit, určitě však nikoliv tento nebo příští rok.
Naopak ve městech, kde jsou ceny bytů dlouhodobě podceněny, jako například v severních či západních Čechách nebo na severní Moravě, a ceny nájemného nejsou zcela dole, existuje větší šance koupit vlastní bydlení a zbytečně neprodělat.
Velká část českých rodin má potíže s hospodařením, stěží dokážou pokrýt měsíční splátky hypoték a dalších úvěrů a ekonomická situace se v brzké době výrazně nezlepší.
O to smutnější je, že rodiny si pořizovaly vlastní bydlení s nadějemi na krásný společný život, aniž je napadlo, že mohou prožívat každodenní stres nad rodinnými financemi.
Po těchto zkušenostech si snad uvědomí, že vše je třeba předem pořádně spočítat.
Autor je poradcem v oblasti optimalizace hospodaření a investic
Jak dlouho trvá a jak probíhá jednání se zájemci při prodeji bytu?
Zájemce by se měl určitě nejdříve do bytu podívat. Nikdy bychom neměli prodávat byt bez prohlídky! Nezapomeňte mu kromě místností ukázat také stoupačky, společné části domu, sklep, apod. (doba trvání 1 hodina)
Pokud se zájemci byt líbí, měl by se k záměru koupit byt vyjádřit písemně a měl by na potvrzení svého zájmu složit určitou malou část ceny jako zálohu.
Pokud byt prodáváte přes realitní kancelář, je vyzván k tomuto kroku realitní kanceláří.
Musí k tomu však dojít pouze v případě, že vlastník nemovitosti prodej se zájemcem odsouhlasí! Není možné žádat zálohu od více zájemců! (doba trvání 1 – 3 dny)
Poté právníci připraví kupní smlouvy. Obě zúčastněné strany, tedy jak prodávající tak kupující, mají právo smlouvu před podpisem vidět a mít možnost a dostatek času na to, jí porozumět a připomínkovat.
Následuje podpis této kupní smlouvy. (V praxi se vyskytuje často i podpis rezervační smlouvy a pak teprve podpis kupní smlouvy.)
Příprava smluv pro prodej bytu trvá u právníka cca 2-4 dny. Dalších zhruba 3-5 dní mají smlouvu k dispozici jednotlivé strany (kupující a prodávající). Pokud mají strany hodně připomínek, následuje úprava právníkem a další dny pro odsouhlasení finální podoby kupní smlouvy.
Tento proces může trvat v ideálním případě týden. V horším případě, pokud si strany kladou složité podmínky a nedaří se jim shoda, trvá mnodem déle.
Jaké okolnosti mohou prodej bytu prodloužit?
Okolností prodlužující jednání je například koupě bytu na hypotéku, kdy do obchodu vstupuje banka se svými lhůtami. Lhůtou pro odhad nemovitosti vlastním bankovním odhadcem, lhůtou na schválení úvěru, dobou pro zhotovení zástavních smluv, lhůtou na vložení zástavního práva na katastru nemovitostí, lhůtou na vyplacení peněz (3 týdny až několik měsíců), atd.
Dále může prodej bytu prodloužit také zákonné předkupní právo. Ano, toto se může stát i u prodeje bytu. Vyskytuje se například u některých parkování v halových garážích. Povinnost nabídnout svůj spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce nejprve všem ostatním spoluvlastníkům prodlouží prodej minimálně o 3 měsíce.
V příštím, již 4. díle seriálu, si řekneme, jak dlouho trvá převod nemovitosti na katastru nemovitostí a jaké mohou být důvody k jeho přerušení.
autor: redakce
18.11.2019
Je dobrý nápad kupovat teď investiční byt? – Investujeme.cz
Pokud něco, tak koronavirová epidemie nejspíš přinesla menší zlom do českého hypotečního trhu. Banky už dva měsíce po sobě postupně snižují úrokové sazby a vypadá to, že získat hypotéku bude stále výhodnější. Je to ale opravdu tak?
Momentálně hned u několika menších bank můžete pořídit hypotéku se sazbou nižší než 2 %. Průměrná hypoteční sazba na českém trhu se během května dostala na 2,3 %. A pravděpodobně bude dále klesat, protože i během června už například Air banka nebo Fio banka sazby snižovaly. Je tak možné, že i průměrná sazba na trhu se během následujících měsíců dostane přes 2% hranici.
Objevují se ale náznaky, že banky budou mnohem více prověřovat a vybírat nové klienty a že hypotéku rozhodně nedají automaticky každému, kdo přijde a řekne si. Banky si budou dávat větší pozor na to, komu dát úvěr. A komu ho naopak nedat. Především v situaci, kdy se bankovní sektor vyrovnává také s následky koronavirové epidemie, například s odkladem splátek úvěrů.
Investiční byt na hypotéku
Investiční byt představuje už několik let velmi spolehlivou investici. V situaci, kdy ceny bytů rostly, stejně tak rostlo nájemné za krátkodobé i dlouhodobé pronájmy, bylo vlastnictví bytu navíc, tedy ne pro vlastní bydlení, investicí až s téměř zaručenou návratností. Nemovitost pomalu nabývala na hodnotě, zatímco každoměsíční nájem představoval pravidelný příjem.
V jednom starším článku na hypoindex.cz jsme ukázali, že pokud už si budete kupovat nemovitost jako investici, výhodné je v tomto případě sáhnout po hypotéce.
Využijete tak totiž pákového efektu a investice může dosahovat výnosnosti i v několika desítkách procent.
Pravidelné platby nájemného by navíc měly pokrýt běžné splátky hypotéky a taková investice v podstatě nepředstavuje zátěž pro rodinný rozpočet.
Hypotéky zlevňují
Při pohledu na zlevňující banky se možná vyplatí ještě chvíli počkat, až se banky dostanou na dno svých nabídek. Protože pak získáte hypotéku s nižšími náklady.
Přičemž prostor pro pokles úrokových sazeb hypoték na trhu ještě je.
Záporných sazeb nejspíš v Česku nedosáhneme, ale klíčová 2T repo sazba ČNB v současnosti činí 0,25 %, což je asi o dva procentní body nad květnovou průměrnou hypoteční sazbou.
ČNB poklesem sazeb chtěla právě vytvořit prostor na trhu a podpořit nabídku peněz. A to nejen v běžném styku a v investičních půjčkách, ale také na hypotečním trhu. Tímto směrem ostatně míří i snaha vlády o zrušení daně z nabytí nemovitých věcí.
Podpořit realitní prodeje. Vypadá to jako ideální situace pro investiční nákup nemovitosti. Hypotéky klesají, nebudete platit daň z nabytí a analytici předvídají, že i když se dynamický růst cen nemovitostí zatím zastavil, tak další je hned za rohem.
A ceny nemovitostí nejspíše dále porostou.
S jakými riziky teď počítat při koupi investiční nemovitosti
- Zkuste ještě chvilku počkat. Vypadá to, že úrokové sazby budou dále klesat. A i kdyby neklesaly, tak v současné době nejspíš nikam neporostou.
- Připravte se na to, že možná nebude až tak jednoduché získat hypotéku. Banky si budou více prověřovat vaši kredibilitu a zkoumat spolehlivost.
- Při koupi investičního bytu nejspíš čekáte, že jeho cena poroste. K tomu s velkou pravděpodobnostní dojde v dlouhém období, v krátkém období, například během letošního roku, je ale možné, že ceny budou stagnovat. Tak na to pamatujte, panika není na místě.
- Vybírejte nejen podle vašich cenových limitů, ale také podle dispozice a umístění. Pražský byt 2+kk nebo i menší je většinou jistotou. Navíc takto malých bytů je na trhu největší nedostatek, nejlépe se znovu prodávají a také se nejsnáze pronajímají, protože jsou levnější než větší byty.
- Pokud budete byt i pronajímat, tak počítejte s tím, že trh pronájmů byl koronavirem hodně zasažen. V Praze se skokově několikanásobně navýšila nabídka bytů na pronájem v okamžiku, kdy zastavený cestovní ruch znemožnil zisky skrze Airbnb. To samé i v dalších větších městech.
- Zrušení daně z nabytí ještě neprošlo parlamentem, je tak otázkou, jestli se 4% daní počítat, nebo naopak počítat s jejím zrušením. Pokud ale zákon projde, což je dost pravděpodobné, tak daň nebudete platit už u bytů koupených právě teď.
- Nákup investiční nemovitosti rozhodně není pro každého. Musíte počítat s nízkou likviditou investice, stejně tak i s krátkodobými výkyvy v příjmech. Pamatujte také na to, že vybírání nájmu není zadarmo a o nemovitost je třeba se starat.
- Nákup investiční nemovitosti ale rozhodně nemusíte uspěchat, sledujte pozorně realitní trh a čekejte na tu správnou nabídku. Je možné, že během pár měsíců se řada majitelů nemovitostí dostane do finančních potíží a bude příležitost koupit levně zajímavou nemovitost.